融创、绿地分割1500亩博鳌金湾 孙宏斌与张玉良谁赢了？

“海南我们特别看好”，此前孙宏斌在公开场合多次提到对海南市场的期待。

作为融创在海南的第二站，博鳌金湾同样备受市场关注。

最新消息显示，9月15日，融创中国发布公告称，该公司拟与与绿地控股就海南博鳌滨海景观大道8号项目进行分割。

分割完成之后，博鳌金湾一分为二，分别由融创、绿地各自持有。

对绿地控股而言，产权的分割有利于项目进行风险隔离。

但对融创中国而言，此次交易过后，能够有效的解决博鳌项目的债务问题，同时能够集中资源进行持有地块后续开发，有利于企业恢复正常的经营轨道。

不仅如此，博鳌金湾完成股权划分，融创在海南的土储将进一步减少。

分割

融创与绿地牵手不过三年时间，如今还是走到了分道扬镳的地步。

9月15日晚间，融创中国发布公告称，基于目标项目开发现状及集团与合作方各自的发展规划，融创中国、由绿地持股的杭州金翰控股集团有限公司拟调整目标项目的合作模式。

此次调整，融创将从杭州金翰手中受让项目公司一琼海华悦的50%权益；而杭州金翰亦从融创手中获取项目公司二海南和融50%权益。

自此之后，项目公司一100%权益均由融创持有；而项目公司二100%权益由绿地持股的合作方所有。

首先，此次分割的项目实际上是位于海南省琼海市博鳌滨海景观大道8号的房地产开发项目，也就是名噪一时的海南博鳌金湾项目。

从现有资料来看，海南博鳌金湾项目总占地2471.24亩，其中，融创受让的项目公司一持有面积1496.73亩，其中，已开发计容面积约51.67万平方米(已全部交付)、未开发计容面积49.02万平方米。

而杭州金翰持有面积为974.51亩，已开发计容面积约37.70万平方米(其中已交付面积约22.92万平方米)，未开发计容面积约26.36万平方米。

实际上，此次分割之后，原本近1500亩的超级大盘项目正式分割为两部分，融创、绿地各自的话语权进一步提升，有利于企业自身调整开发建设、推盘等节奏。

更重要的是，从绿地的角度来看，此次项目分割之后，原有项目公司一的债权债务能够得到清算，有利于企业风险的隔离。

从融创中国的角度来看，除了解决项目此前债务问题以外，企业能够集中资源推进所持项目的后续开发建设，加快恢复经营。

这是融创入主博鳌金湾项目的第八年。

最早在2016年8月，融创中国作价20.54亿元收购杭州金瀚所持上述项目50%权益，自此介入博鳌金湾项目的开发。

不过，那时候博鳌金湾还没有绿地的身影。

据观点新媒体了解，博鳌金湾的另一合作方杭州金瀚，由广西建工集团有限责任公司持有50%股权，浙江亿源投资有限公司持有39%股权及杭州金建实业有限公司持有11%股权。

2020年，广西建工进行国企混改，引入绿地成为最大股东，由此之后，绿地透过广西建工持有杭州金瀚50%股权，正式参股博鳌金湾项目。

可以说，绿地入局博鳌金湾，是无心插柳。

不过，从市场消息来看，作为参股方，绿地在博鳌金湾的控制权有限，如若此次成功进行项目切割，绿地与项目公司二的话语权将进一步提升，对于后续项目的打造、品牌的推广等，将拥有更多自主权。

前尘

融创进入海南市场，走的仍旧是孙宏斌最擅长的“老路子”——收并购。

2015年年末，融创通过收购南山集团旗下子公司，获得万宁日月湾项目，正式开启了海南旅游的第一站。

那时候，融创就曾表示：“想把融创日月湾建造成世界上能够知名的旅游品牌，而不是单纯的地产项目。”

日月湾项目之后，融创在海南的布局开始加速，2016年顺势成立了海南区域，成为彼时融创第八个区域公司，并于当年收购博鳌金湾。

那一时期，融创对博鳌金湾，对整个海南市场，可谓是十分看好。

据了解，博鳌金湾位于海南博鳌和潭门之间，毗邻博鳌亚洲论坛永久会址，该项目包含住宅和商业用途。

在上述项目收购完成后，融创便马不停蹄在天津、济南、重庆、无锡等多个城市进行了大范围的产品推介，竭力将内地城市客户迁移到中国最南方“筑巢”。

同年年末，距离收购仅仅过去四个月时间，时任融创海南公司总经理的钟连胜就曾提到：“推介会的效果很好，目前博鳌金湾已经销售大概7亿元，剩下大致有十多亿元的存量，而且今年海南放的量很足，市场非常好。”

到了2017年年末，有市场消息称，上述项目已经消化完之前开发商的现房产品，接下来销售的是融创自己操盘的产品，保守预计单盘二百五十亿货值。

观点新媒体从融创海南官微了解到，目前博鳌金湾仍有项目在售，主推户型包括111平方米的三室洋房，以及129平方米的三室洋房，单价在2.2万元/平方米至2.3万元/平方米左右，总价则在250万元到300万元不等。

博鳌金湾之后，融创接连布局海口、三亚、陵水、澄迈……截至2018年年末，在海南的土地储备达到了388.32万平方米，可销售/出租面积达到了424.18万平方米。

这或许是融创在海南的最高光时刻，那一年的中期业绩会上，孙宏斌曾提到：“海南我们特别看好，因为中国这类地方选择性很少，有没有政策都会挺好的，有好的政策一定会更好的，我们希望在海南有特别好的发展。”

但可惜的是，后续事情发生了变化。

其一，受环保影响，诸如融创日月湾、恒大海花岛这些昔日炙手可热的明星项目，一时间成为了拆除、整改重点。

其二，2018年4月开始，海南实施“史上最严”房地产全域限购政策，多地特别规定住房只能面向本市县居民家庭销售。

过去很长一段时间，海南房地产主要客群来自北方偏寒地区的外省市人群，全域限购政策出台将一大批人拦在了“岛外”，类似融创等重仓海南的开发商不可避免受到影响。

之后，融创收缩了在海南的布局，并在2019年宣布海南区域与广深区域合并形成华南区域。

从融创2023年中期财报来看，目前该公司在海南的土地储备较此前有所减少，截至报告期末为253.06万平方米，权益土储153.31万平方米。