集体土地入市不会改变土地市场格局

集体土地入市不会改变土地市场格局

8月26日，新修订的《土地管理法》获表决通过，涉及“集体经营性建设用地入市”的条款引发高度关注。

有关专家在接受乐居买房采访时表示，新法对盘活农村建设用地颇具指导意义，但与商品房市场及国有建设用地关系不大，不会改变现有土地市场格局。

对土地市场：不会改变现有格局

新版《土地管理法》明确指出，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。需要经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

地产经济学家邓浩志认为，此举旨在盘活农村建设用地，助其适应新的经济发展需求，但因为农村建设用地无法进入当下的国有用地市场，更不可能进入商品房市场、用以建房出售，故与目前的商品房市场和国有建设用地关系不大，不会改变现有土地市场格局。

邓浩志进一步解释称，农村集体经营性建设用地以往基本用于农业生产、厂房经营出租等等，而第三产业的兴起则赋予这些土地更多功能，但因为村集体大多不具备较高的经营管理能力，所以要借助市场资源和外力加以经营、发展新产业，新法在这一层面可以发挥指导作用。

北京大学公共经济研究中心研究员韩世同对上述观点表示赞同。在他看来，新版《土地管理法》更多是对以往内容的完善和补充，但因集体用地不能直接进入商品住宅市场的规定，所以基本不会影响目前的住宅市场。

至于集体经营性建设用地未来是否存在打破垄断、进入商品住宅市场的可能，韩世同直言“不太现实”，因为其关联着整个土地供应体系和住房体系，需要各方条件都比较成熟才能触动这一“禁区”。

对房企：或难引起太大兴趣

连日来，房地产行业围绕新法讨论不断，“能否成为房企拿地新机遇”是话题之一。

在邓浩志看来，集体经营性建设用地不是用来“招拍挂”，自然不会影响房地产企业，一般开发商料不会有太大兴趣。“至少在目前情况下，新法并未明确体现对房地产开发建设具体的支持，房企应该不会进入这一领域”。

韩世同则结合广州多年来的实践探讨指出，如果不能进入商品住宅市场，或者没有打破土地招拍挂模式，那么集体用地使用权流转所发挥的作用和意义都不是特别大;只租不售，对于土地所有者和投资机构都不会有太大吸引力。

对租赁市场：实际操盘仍存在不小挑战

新版《土地管理法》规定，集体经营性建设用地入市之后只能用于工业、商业等用途，租赁房、廉租房、共有产权房等涵盖其中。

有业者据此表示，考虑到集体用地有很大一部分将用于租赁住房建设，此类住房供应的增加有利于抑制租金过快上涨。

受访专家对这一观点表示认同，但也表达了对落地执行层面的担忧。韩世同介绍说，广州一些区域有很多集体用地被用来发展公寓，但因为只能出售使用权，即“长租”模式，运营时存在不少问题，比如管理思路与商品房大相径庭等等，对于企业操盘能力要求较高，广泛应用性就会受到较大制约。

邓浩志亦强调，集体用地进入租赁市场并非新政策，经营管理层面的问题不时可见，尤其集中在融资及收益方面。所以就目前来看，租赁市场的发展情况还谈不上理想，如有企业想借势试水这一领域，还需做足准备。(完)