对这些房产相关疑惑，律师说……

本报记者 心逸

10月12日，大连秋季房交会在世界博览广场开幕。当天，辽宁诚事律师事务所团队律师现场免费为购房者提供法律咨询，内容主要涉及房地产买卖诸多热点法律问题。

咨询一、房屋存在漏水等质量问题，业主可否拒交物业费

2015 年9月，市民苏女士在某小区购买了一间商品房。在签署《商品房买卖合同》的同时，苏女士还与某物业服务有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定 由物业公司进行物业管理。入住后，苏女士发现房屋存在漏水等诸多质量问题，她认为，物业公司未履行维修义务，已严重违约，因此，三年来苏女士一直拒绝缴纳 物业费。物业公司多次向苏女士进行讨要。苏女士咨询，她是否有权拒绝缴纳物业费。律师解答：房屋存在质量问题，业主可另行起诉开发商进行维权，不可以此为 由拒交物业费。因为，苏女士在购房时是和开发商签订《物业管理服务协议》，而开发商与物业管理公司是不同主体，不能混淆为一家公司。业主在发现房屋质量存 在问题时，应向开发商主张赔偿，而不是物业公司。律师提醒：购房者在房屋交付时，应注意仔细验收，发现存在房屋质量问题应收集证据维权。

咨询二、婚前个人按揭首付，婚后用夫妻共同财产还贷的房产，离婚时该如何分割?

2016 年9月，市民小朱婚前以首付购房款百分之三十五，剩余百分之六十五购房款按揭贷款的形式购买了一套商品房。半年后，小朱结婚，婚后夫妻双方共同偿还贷款 18万元。后因双方感情破裂，协商离婚时，小朱妻子同意房屋产权归小朱，但要求共同还贷的款项应偿还给她，同时，小朱妻子主张该房屋已经增值，要求对增值 部分进行分割。小朱咨询他婚前购买的这套房屋该如何分配。律师解答：夫妻双方在离婚时，可以采取协商方式对财产进行处分。如果协议不成的，人民法院可以判 决房产归产权登记一方，对于按揭贷款房屋尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。对于婚后共同还贷部分，法律规定由产权登记一方对另一方进行补偿，包括 共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。结合本案，小朱的房产归小朱所有，但是小朱应当对婚后妻子共同还贷部分以及房屋增值部分进行补偿。

咨询三、恋人买房，分手后两人共同购置的房产该如何划分?

2015 年，市民周先生同热恋期的女友李女士平均出资首付款50万元，周先生又申请了公积金贷款和商业贷款共计60万元购买了一套商品房。手续办理完毕后，周先生 开始按月偿还贷款。半年后，周先生失业，李女士遂向贷款行申请变更转账还款账户。此后，房屋所有贷款均由李女士按月偿还。然后房屋尚未交付，二人因矛盾分 手，但最初登记的房屋产权人是周先生和李女士，现因两人分手，二人迟迟未去办理房屋产权登记手续。周先生咨询，该房屋该如何划分。律师解答：双方在恋爱期 间共同购置的房屋，应按共有财产处理。对共有财产的分割，有协议的，按协议分割;无协议的，分割时采取按份原则处理，对共有财产明确出资数额比例的，应当 按照出资额比例享有份额。结合本案，周先生和李女士实际出资比例明确，各自偿还贷款的时间和比例也很明确，因此，双方按照实际出资比例份额进行分割即可。

咨询四、楼上漏水，楼下该如何维权?

市民张先生称，他居住的小区已建成20多年，他是于2015年9月购买了现在居住的二手房。入住后，张先生发现房屋内卫生间漏水。张先生怀疑是楼上的卫生间 漏水导致，于是找到楼上的住户反映情况，但楼上住户拒绝协商解决问题。律师解答：首先，对于漏水原因需要鉴定，若因房屋质量不符合国家标准引起，在保修期 内，受损害业主可要求开发商对漏水房屋进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。其次，如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户漏水，楼上住户应及时查找 漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。再次，如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，受损业主可将争 议提交法院处理。最后，律师提醒，住户在发现房屋漏水情况后，首先应当保护现场，并进行证据固定。采取例如拍照、录像录音等证据收集。