该怎么理解万科的“活下去”？

朋友圈今天都在怒转万科在大梅沙的内部会议，“活下去”，配的最多的转发语是“瑟瑟发抖”，感觉房地产要完了，严酷的寒冬要来了，重回2008了。这个行业得多么凄惨，才能让这一家财务极为稳健、忧患意识极强的龙头房企，把目标设为可怜的“活下去”如此之惨?

2007年，万科喊出“拐点论”;2012年，喊出“白银时代”，这是第三次影响全行业的“喊口号”。

首先，我是肯定不信万科会活不下去的。

上半年，万科持有货币资金1595.5亿元，短期借款+1年内到期长期负债是609.8亿元，净负债率32.7%，很低，完全还得起债——去年底更低，个位数。另外，万科近年来一直高度重视回款率——一直是要求95%，今年上半年稍微下滑一点点，93%。现在的万科，财务极为健康，要求在任何一个时点，账面现金都能够覆盖掉未来一年要到期的负债。

如果这样的企业会死，那得多少企业排着队死在它前头?

但为什么他要喊出“活下去”这么令人害怕的口号?

我也不信这是万科在营销，或者故意示弱喊话调控。这种诛心式的揣测，没有讨论意义，同时，也完全忽视了这背后企业真正的思考。万科是一家忧患意识极强的企业，历来都是，在行业判断、时代把握上面较少出大错，今日突然如此，是有讨论价值的。

要真正搞明白，得回到之前郁亮的那份“南方区域内部讲话”里(各位自行检索)，看完这篇讲话，你发现，郁亮根本不是那个业绩会上动辄自谦为“农民”的人，他对大时代的变化体现出了很敏锐的洞察。

看完这些，梳理几点感受。

首先我们要搞明白，“活下去”，是万科未来3年的“底线战略”，是“基本要求”，而非目标。这个意思是说：就算是在未来房地产崩盘了的情况下，万科也要保证自己能活下去。至于说未来房价会不会崩盘，那不重要，但我要按这种最惨烈的情况做打算，这是一条生死线，绝不能迈过。未来它不来是幸运，来了，别人死，我要不死。

想好最坏的情况，置死地而后生，这可能是万科管理层真正想表达的意思。其实说穿了，和个人操作一样。

再进一步讲，类似的话，任正非、马云也多次表达过，比如任正非多次说，“华为离死亡，只有一步之遥”。外界多认为，这显示了这位中国优秀企业家的忧患意识。而到了郁亮身上，就变味了。个中原因，各位自问。

其次，说“活下去”，我的理解，未必是说未来就一定会变得有多凄惨——的确会有可能更坏，准确说是未来的大环境(国际、国内、社会思潮、政治、经济、军事、全方位的)已经变得“不可预期”，不确定性太高了，完全超出了一家商业企业的判断能力。这种情况下，显然不能再冒进扩张，退守保底线，是上上策。

在郁亮当初的讲话里，这个不可预期的大环境，我认为来自于两个方面。

一是，来自于行业调控对房地产的影响变得不可预期。郁亮讲话里谈到一点：中国的房地产走向了韩国模式。

之前我在旧文里也提及过，和中国现今房地产模式相似度最高的，并不是新加坡，而是韩国。共同特征都是：政府强管控模式《中国正在形成自己的“住房模式”》。我们今天看到的中国的房地产调控政策，韩国在二战之后的房价大涨历程里，绝大部分都搞过了一遍，甚至有不少现在还在执行。比如限购、限价、限贷、限售、房地产税、户型比例管制、租金管制、转手印花税等等。其中，以限价为例，自上世纪70年代始，韩国的房地产“最高限价”政策前后累计执行了20多年。

但多说一句，很遗憾，韩国的强管控模式，是失败的。首尔的房价从来都没有成功的治理好过，文在寅上台之后，出台“史上最严楼市调控政策”，但房价还是“无所畏惧的上涨”。

行业规则的大变，对房企的冲击会有多大，体现在哪里，在规则彻底尘埃落定之前，没有谁知道，这构成了第一个“不可预期”。

第二个不可预期，来自于“社会全方位的大转折”。

从讲话里，我们能够感受到，整个大时代的转折更让人忧虑。这个转折不仅仅是行业的，也不仅仅是经济的，而是全方位的：“政治、经济、国际、军事等方方面面”。

从特朗普上台前后，尤其是3月份贸易战开打之后，国际、国内宏观环境就风云突变，到底最终会是什么走向，谁都不清楚。但是，都觉得不妙。尤其是社会思潮普遍性的转向，不止是中国，全球都是。像最近国内大讨论的民营企业地位，还要国家·领导人出来定调子，侧面其实也说明了人们有不安。

你要说企业不关心宏观那是瞎话——像那种民企定位吵架的你关不关心?一般的宏观当然不用关心，但现在这种国际普遍性的大转折，数十年乃至百多年才会有一次。你还想着闲庭信步赚钱，其它爱咋咋，玩儿呢。

万科今天能说出来这样的话，说明管理层认为，中国现在面临的全球性的、思潮的、规则的变化已经比较大，超出了一家企业的判断能力，难以准确理解并且无力把控。这让行业的未来充满了很大的不确定性，是以如此。

下面来谈第三点，万科的业务线将出现阶段性调整，但要注意，这是阶段性。

结合郁亮的发言，“聚焦、收敛”的策略，落地到业务线上。判断万科在未来会进行业务线的收缩：1、阶段性回归房地产开发主业。2、阶段性减掉一些新业务。这两项调整，都是基于上面那两个不可预期而发生的。简言之，现金流第一。

阶段性回归主业，我揣测理解，是因为这部分业务相对而言，是万科的老本行，能力圈范围内，做起来更加有信心，赚钱的概率更高，更有可能为公司带来更好的现金流。说它是阶段性，是因为转型仍然是大方向，现在的回归，是为转型提供更加充沛的资金。所以才是“3年计划”，它是为了渡过接下来可能会出现的最坏的情况而发生的。

阶段性减少新业务，因为新业务多数有着投资巨大、回报周期长的特征，正常情况下，可以给更长的培育期，但现在环境不妙，可能需要做些适当收缩。另外，这些新业务多数都在万科的能力圈之外，以现在的社会情绪，一旦出现一些风险，万科不一定能够像应对老本行内的风险一样去从容应对。但这些也都是阶段性的选择。

具体是哪些新业务要收缩，暂不清楚，但看讲话，像承包代建业务应该会少做了。我认为，其它的一些还没有看到商业逻辑的新业务，可能会暂停一些。而有一些需要大量投入的新业务，可能会放慢些脚步。

至于说万科这次的判断对不对，见仁见智。我个人还是原来的判断，并不悲观。人们总是在跌了之后开始看空，涨了之后开始看多。每一次都是，从来都不会认真向历史去讨教，只靠着那一点经验和直觉，去判断问题。