房屋居住人的权益去哪了

简介：资深律师，辽宁仕鹏律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。

  在房屋征收补偿中，被征收人的利益通常会获得较好保护，但房屋居住人的权利应如何保护呢?这在司法实务中存在诸多争议。

  有这样一个案例：2004年，某地产公司对韩先生与刘女士共同居住的公房进行拆迁，同年9月1日签订了《拆迁安置补偿协议书》，约定将韩先生与刘女士安置到A小区某栋楼内，承租人为韩先生。2014年5月份，韩先生未征得刘女士同意，购买了诉争安置房。刘女士认为韩先生侵犯了其居住权，故将他诉至法院。韩先生辩称，刘女士在《拆迁安置补偿协议书》上仅以韩先生委托代理人的身份签字。相关地产公司是与韩先生签订的《公有住宅租赁合同》，确认他为案涉房承租人。韩先生为照顾刘女士，才同意她居住诉争房屋，但承租人在条件具备时随时可以购买承租房屋，无须征得其他人同意。

  法院经审理查明：韩先生与刘女士原是夫妻，2014年二人离婚。在《拆迁安置补偿协议书》中载明安置人为韩先生与刘女士，即二人均对诉争房屋享有使用权，最终，法院做出判决：确认刘女士享有诉争房屋的使用权。

  在司法实务中，对相类似案件存在不同的裁判结果：一种司法观点认为，购买产权优先;另一种观点认为，使用权优先。我认为，本案判决的结果与观点更有说服力。

  首先，在拆迁补偿安置过程中，拆迁人往往以“户”为单位进行统计，并与被拆迁人签订拆迁安置协议。通常情况下，户主接受其他家庭成员的委托可代表该户拆迁补偿的意思表示，并签订拆迁补偿协议，其法律效力也及于其他家庭成员。正基于此，拆迁安置协议中“被拆迁人”位置记载的大多是户主，“被安置人口”处记载的是符合应安置人口条件的其他家庭成员。

  其次，本案中，虽然刘女士与韩先生作为房屋承租人并不享有房屋所有权，但该房屋是公有房屋，名义上为承租，其实属于特殊的用益物权属性，与普通的房屋租赁不同，即公有房屋产权属国家，实质是国家给予被拆迁人的一种福利待遇，被拆迁人可以比照房屋所有权人享有特别物权权利。

  再次，在征收补偿中，基本原则是对房屋所有权人或承租人进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置。作为被安置人的其他家庭成员，在房屋拆迁前随被拆迁人共同居住生活，当房屋面临被拆迁时，其基本生活条件应当被保障，故被安置人对房屋享有居住使用的权利。

  在此，我建议，对于房屋被征收人而言，若是公有房屋，则通常不应轻易让他人落户，即使予以落户，也应提前通过协议等约定，排除落户人未来对房屋分割或补偿利益分割等诉求;对于房屋居住人来说，若系实际居住的，则最好应事先通过协议等方式约定未来一旦发生房屋征收等情形，各方利益应如何分配等**内容，并应将实际居住人的真实情形在房屋档案中予以记载。当然，被征收人与居住人也可协商一致，将房屋租金或出售的房屋价款按约定予以分配，以补偿居住人所享有的房屋使用权。