房价动了,房租的涨跌未来怎么走?

　　“今年可谓是租赁的“红利年”，租赁，将在未来一段时间内成为房地产市场的主角之一，这一点已经成为业内共识。行业龙头企业万科更是在近日发布其新定位，计划数年后，成为全球领先的住房租赁企业。多家银行也发布了自己在支持租赁市场方面的计划和产品。

　　11月21日消息，截止13:20

　　房屋租赁板块大涨

　　无疑

　　越来越多的人把目光

　　从房屋买卖放到了房屋租赁上

　　那么未来房产租赁的这块大蛋糕会怎么分?

　　房租是涨是跌?

　　是我们今天讨论的问题

　　房地产顶点已经到来

　　纵观世界范围内的房地产发展史和经济发展史，大家会发现一个规律：

　　当人均GDP超过1400美元之后，房地产新增投资额开始增加;

　　当人均GDP超过3000美元后，房地产的新增投资额开始快速增加，同时不动产的资产价格开始快速增长;

　　当人均GDP超过8000美元后，房地产新增投资额开始平稳。

　　近些年房价上涨的很快，从这个规律来说，是因为我们的经济发展太快了。从3000美元做到8000美元，中国用了7年，美国用了16年。

　　换言之，房地产的发展速度，中国用7年完成了美国16年的发展，房价的波动当然更大，也更急。

　　未来一半人买不起房子，会选择租房

　　对于北京这种“全国房价风向标”，首次购房的平均年龄已经达到了34岁。现在一般刚毕业的大学生年龄在24岁左右，也就是说，毕业后奋斗大概十年左右，可以第一次买到自己的房子。

　　未来十年，一二线大城市都市圈的人口依旧会处于净流入状态，一些欠发达地区的三四线城市，人口会继续流出。

　　人口是支撑房价的根本。人口的净流出，加之欠发达地区的三四线城市依靠房地产发展经济的思路短期内难以转型，未来一段时间，欠发达地区的三四线城市的房价可能会停滞，甚至下滑。

　　据专家估计，未来大概会有6亿人口在20个城市圈，每个城市圈大概3000万左右的人口。这么多的人口聚集在大城市圈内，显然不是每个人都能买到房子的。

　　租房市场配套政策不断完善，租房变得更加容易

　　还记得十年前，大学毕业时因为囊中羞涩，中介带自己看房子，这也租不起，那也租不起。不是因为租金太贵，是因为押金太多。

　　而近日，蚂蚁金服宣布，将有超过100万间公寓正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。芝麻信用分超过650分，就可以享受免押金，还能享受月付租金。

　　从中央的顶层设计到各地陆续出台扶持政策。近两年来，国家对租赁市场的重视程度与日俱增，“租购并举”更是成为了国家战略。整个租赁市场的政策正在向着规范市场秩序、稳定租金价格的大方向发展。

　　根据以往的规律，春节过后的一个月左右和六七月份的暑期毕业季，一般都是租赁市场的旺季，租房需求集中爆发，交易量和租金价格都会有较为明显上涨，当租房变得越来越容易的时候，相信会有更多犹豫不决的租客果断下手。

　　1/3的人在租房住，这个比例是高还是低?

　　从中国的传统观念来看，是高了，毕竟3个人而不是3个家庭里就有一个人在租房住，尤其是对于“丈母娘”来说，很大程度上是无法接受的。

　　不过，从世界范围来看，纽约、香港、巴黎这样的国际型城市，超过一半的人在租房，纽约租房的人比例甚至能达到60%，接近2/3。

　　随着改革开放的逐步深入可以预见的是，未来大城市的租房比例将会大大提升，虽然不一定能达到50%的“国际标准”，但也不会差太多。

　　按照这种方式，大力提倡租售并举，会导致另一种现象出现——供买卖的商品房数量和面积会相对下降，加之经济的稳步增长，长期看，未来的房价还是会上涨。对，没错，会上涨，甚至不排除走向高端化。普通人，则可以选择租赁或者购买共有产权房。

　　从这个角度说，今明两年在房价低点，或许是赶上末班车的好时机。

　　万亿租赁市场大蛋糕 谁还能分一杯羹?

　　“下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上作出努力和贡献。”万科董事会主席、首席执行官郁亮表示。

　　房企、银行、品牌公寓……万亿租赁市场未来还将迎来更多参与主体，形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。

　　开发商负责建设，品牌公寓方进行经营，金融机构提供资金支持并享受投资收益，为推动住房租赁市场健康发展、实现百姓住有所居提供切实有效的住房租赁综合解决方案，共同建设住房租赁市场生态圈。

　　房租未来会涨?

　　北京的存量住房700万套，人房比是0.85—0.9，就是每户平均摊不到一套房子。全国的平均水平是1.05左右，三线城市大概1.2左右。

　　从这个数据我们可以看出，北京等热点城市的房子，本身是不够住的，而三四线城市房子是有富余的。

　　那么我们就可以进一步推断，

　　热点城市房子的租金，会由于供应不足，在基础价格上会出现上浮;而三四线城市的租金，会在基础价格上下降。

　　租金占人均收入的比重，这些年一直非常平稳，大概占到个人月收入的30%-40%。

　　大家都知道，现在国人的平均收入年涨幅还是不小的，与之相对应的，未来的房租也会随着收入的上浮而上浮，甚至可能会大幅上涨。

　　房惠惠建议