以后，微妙的房价

或许是我金牛座的本性吧，我特别喜欢一句话：钱不会做一件事的目的，但是钱可以用来衡量你的目的是否实现的标准

某种程度上来说，房地产调控也是如此，楼市调整的真正意义一定不在于调控房价，但是毫无疑问，调整最后效果会通过房价折射出来

微妙的房价本质上也是微妙的楼市调控深度进行时，今天花点时间，和大家聊聊这个维度

过去的楼市调控，为什么最后都会出现各种反弹或者不如意的地方

本质上我是认为没有意识到房子的两个维度身份

分别是居住属性和投资属性

毫无疑问，过去我们认为房子的价格太高了，或需要打击投机控制投资，本质上调控的维度就是放在投资属性上，最典型的就是提高首付以及提升利率，都是希望把投资属性降到最低

但是后面为什么效果都不好呢，因为房子的居住属性，每次调控到最后都是刚需憋不住，开始汹涌的进入楼市，从而导致整个调控的破功

很简单，因为刚需，因为房子居住属性没有调控，所以用户没有地方释放自己的居住需求，所以后续政策的作用就开始减弱

但是为什么说这一次的调控不一样呢

本质上这一次是投资属性和居住属性双重维度进行管控，所以第一某种程度上是认定房子的两个身份：居住空间和资产

所以我们目前看到，整个限贷限购的力度依然很大，这个维度就是在打压投资性需求，也就是控制房子的资产属性

另外一块我们看到的，就是这一次风风火火的租售并举的举措，把租赁市场的格局抬的很高，本质上就是在居住维度给到用户2个选择，未来你不仅可以买还可以租，因为二者已经同权了

而且我们可以看到租售并举的策略落地也是全产业链的，并非只是一个口号

首先是我们看到土地模块的釜底抽薪，大量的城市都承诺未来会出让大量的全持有租赁运营的地块，所以毫无疑问以后重点城市的房地产是均分天下，买卖的和运营的比重是一样的，因为土地配比是一样的

另外一块是针对存量资产改造方面，我们可以看到今年开始很多做青年公寓运营的企业发现可以拿到不少价格不贵的存量资产，本质上这也是政策给到的倾斜，大量国企空置的厂房办公楼可以用来改造成运营公寓，存量资产这个维度给打通

最后一块也是最厉害的，给到租赁最高程度的资源捆绑，也就是所谓的租售同权这个策略，虽然是试点，但是可以看出未来给到的态度倾斜。房价高的某种意义是因为房子背后捆绑的教育医疗资源，如果能同权，对于租赁市场的扶持还是挺大的

所以我们可以感受到对于房子居住模块的发力程度，我们可以看到政策非常明确想要给用户租房更多的选择，这就是另外一个维度上给到房子减压的方式

好，如果仅仅只有这两个举措其实还不够的，目前调控最厉害的一部分就是增加了一个辅助举措

就是控制预售证批次和价格

针对这个政策很多人都会吐槽或者反对，但是本质上都是没有真正看透政策的用意

控制预售证的批次，某种程度上就是速冻了整个行业，成交量放缓和下滑是必然，而控制预售证的价格某种程度上就是冰封了价格波动，所以毫无疑问这个手段下会造成成交数据的萎缩和下滑

而这个举措的背后直指一个要素，那就是时间

通过商品房交易环节的调控，使得整个行业保持相对冷静的状态，虽然这样的状态不是常态，但是争取了宝贵的时间

而争取来的时间可以干嘛，其实就是为了之前那两个政策可以充分落地的

首先可以让租售并举真正意义上变成租售同权，伴随着土地的出让，后续的规划开发，这些都需要时间，如果没有时间很有可能到最后也会顶不住压力

另一个维度，在自由交易的商品房市场，因为价格被锁定住，某种程度上也可以让用户有一定时间提升个人收入尝试去追赶房价，这不得不说也是一个机会

所以你问我，这个时间点是多久，我个人的理解应该是2年左右，甚至2-3年，因为只有这么长的时间才有可能让租售并举从规划变成现实

所以各位朋友，这两年时间大家要努力赚钱啊，政策给我们争取的窗口期啊。卢俊最近一直在混迹投资圈，发现大量个体逆袭的案例，所以大家要珍惜这个宝贵的红利机会

好了，下一个有趣的问题就是，如果2-3年的窗口期到了，会发生什么

我们可以稍微畅想一下

在那个时候，一切调控措施都放开。用户应该可以有2个不错的选择了，如果这两年你逆袭成功了，那么恭喜你你可以购买你所喜欢的房子

如果经济条件还达不到，不要紧，这个时候你也可以选择租赁，毕竟租售这个时候已经最大程度的同权

因为用户有更多的选择，所以市场会更加自由，各种矛盾也会缓解了很多

那么在房地产市场，呈现的面貌大概就是这样，房子的资本属性和居住属性都会更加自由化市场化

首先房产的资产价值得到最大程度的认可，供需反应的价格可以得到彻底的呈现，商品房市场也进入价高者得的市场状态，而且因为这个时候底层的刚需有了其他选择，所以市场化运营没有很大的关系

另外房子居住部分的价值也会更加市场化，毫无疑问租赁市场伴随着土地和资金的进入，会蓬勃发展，后面也会细分，租赁房源也开始高中低三档都会有，用户的选择也多样化

整体格局租售比重会均分天下，每一个模块都会有对应的高中低三档的需求得到满足

从目前来看，我对这样的场景还是非常期待也是非常有信心，因为从目前对租赁市场的政策态度可以看到坚定的决心，毫无疑问楼市的未来在经历短期的镇痛之后会迎来更美好的未来

那最后一个问题，既然都说了价格是衡量目标是否成功的标准，那么后续的价格走势到底会怎么样

首先对于商品市场的房子来说，会变成房产这个定义，资产属性会更强

而作为资产属性，很显然高中低三档中，低档也就是我们所说的刚需档他的价值受影响最大，因为他直接受租赁市场的冲击

而我们衡量资产属性最大的判断标准其实就是看他的性，越高端的项目，性越大，性越大的项目，被资产订上高价的可能性也就越大

所以这个时候如果你一定要问我以后什么样的房子未来的资产增值保值属性更大，我一定会推荐高端的项目，因为他的不可替代性更强，排他性更加

基本上浓缩了地段和产品形态的性，这样的资产属性会得到双倍的投射

所以这是我这个维度里想和大家说的判断，能够最大程度的呈现房产价值的，依然还是在于他资产属性的不可替代

如果是你未来的选择，我们可以更多的想想选择的城市是否强势，认可的位置是否在发展主流，产品形态是否唯一，未来的供求关系是否有倾斜

大概是这样

这一次的调控某种意义上我等同于98年房改，那一次激活的房地产自由交易，而这一次激活的是房子的租赁与资产价值，我非常期待大幕徐徐拉开，未来呈现在我们眼前的，或许又是一轮波澜壮阔的画卷