2016年大连市房地产企业涉诉案件已公开案例数据分析报告

【以下信息来源“要闻”，由楼盘网于2017-04-26 09:24:39整理提供】

近年来， 受经济形势的影响， 房地产市场逐步由黄金期过渡到品牌及质量差异化竞争的阶段， 原先粗放式经营和高速增长带来的负面效应， 集中呈现为大量的诉讼案件进入司法领域。

本次数据分析报告， 以 2016 年度大连市房地产开发企业（ 简称房企） 涉诉案件为分析数据， 从受理法院层级、 案由、 诉讼程序、 主要诉争问题等方面入手， 对当前经济发展态势下房企易发、 多发的法律盲点逐一分析， 也为企业在经营中规避此类风险提供参考。

一、 数据概况

1、 数据来源： “聚法案例” 网站上已公开的全国各级法院裁判文书。

2、 搜索方式： 在“ 当事人” 项下输入关键词“ 大连 房地产” ， 并锁定审判年份为“ 2016 年” 。

3、 采集时间： 2017 年 2 月 6 日。

4、 数据统计： 初次共收集裁判文书 2566 份， 经筛选， 将其中部分非房地产企业的涉诉案件剔除后， 确定 1978 份裁判文书作为本次分析数据（ 以下简称本次分析数据） 。

二、 2016 年度大连房企涉诉案件类型、 审级及地域分布情况

（ 一） 案件诉讼类型： 民事案件数量占比巨大。

本次供分析的 1978 份裁判文书中， 刑事案件 4 件， 行政及行政执行类案件 20件， 民事及民事执行类案件 1954 件（ 其中民事诉讼案件裁判文书 1559 份、 民事执行案件裁定文书 395 份） ， 几乎占到全年诉讼案件的 98.79%。

（ 二） 案件审理程序： 本次分析数据中， 大部分是一审案件， 说明涉诉案件大部分在一审得以消化。

按审级划分， 一审案件 1037 件（ 民事案件 1031 件、 刑事案件 3 件、 行政案件 3份） ， 二审案件 416 件（ 民事案件 412 件、 刑事案件 1 件、 行政案件 3 件） ， 再审案2件，118 件（ 民事案件 116 件、 行政案件 2 件） ， 执行类案件 407 件（ 民事执行类案件395 件， 行政执行类案件 12 件） 。

（ 三） 案件受理地域： 房地产纠纷案件的专属管辖导致案件地域性特点明显。

按地域划分， 系辽宁省的案件为 1906 件， 余下较多案件分布于黑龙江省 23 件，北京市 13 件， 重庆市 11 件， 内蒙古自治区 7 件， 吉林省 6 件， 河南省 5 件等。

依据该部分数据， 可看出大连市的房企的涉诉案件具有明显的地域性， 这主要受房企经营的不动产项目所发生的纠纷多适用“不动产纠纷所在地” 的专属管辖的限制。 而在本次分析数据中， 外地法院受理的案件仅有 72 个， 而且案件多为针对同一个房企或者同类标的的群体性诉讼， 如受理法院为重庆市第一中级人民法院的 11 个案件中均是大连某房地产企业与重庆某房企、 某自然人之间的案外人执行异议之诉。

（ 四） 受理法院的层级： 70.58%的案件在基层人民法院， 27%的案件在中级人民法院， 高级人民法院和最高人民法院受理案件占比很小。

本次分析数据中， 由最高人民法院审理的上诉、 再审案件共 13 件（ 二审案件 1件、 再审案件 12 件） ； 高级人民法院受理的案件数为 33 件（ 一审案件 0 件、 二审案件 21 件、 再审案件 12 件） ； 中级人民法院受理案件数为 536 件（ 一审案件 57 件、二审案件 394 件、 再审案件 85 件） ； 各基层人民法院受理案件数为 1396 件（ 再审案件 9 件） ；

以辽宁省内各级法院受理的 1906 件案件为例， 辽宁省高级人民法院处理的案件22 件，辽宁省内各中级人民法院处理的案件 519 件，各基层人民法院处理的案件 1365件。在以上辽宁省内法院受理的大连房企的诉讼案件中， 大连市中级人民法院审理的案件数为 510 件（ 其中， 一审案件 38 件， 二审案件 387 件， 再审案件 85 件） ， 大连市各基层人民法院审理的案件数为 1357 件， 案件分布情况如下： （ 注： 该图为 2016年度大连市各级法院受理的大连房企的涉诉案件情况）

其中， 大连市甘井子区人民法院受理的大连房企涉诉一审案件占比最高， 其次是沙河口区法院和瓦房店法院。 这和该院辖区近两年房地产开发项目数量较多不无关系。

二、 涉诉案由

（ 一） 民事纠纷， “ 房屋买卖合同纠纷” 是大连房企涉诉案件最多的案由。

在该类纠纷里， 占比数量较大的案由依次为： 房屋买卖合同纠纷 780 件（ 约占全年民事诉讼案件 39%） 、 借款合同纠纷 206 件（ 约占 10%） 、 劳动争议案件 76 件（ 约占 4%） 、 建设工程合同纠纷 68 件（ 约占 4%） 、 物业服务合同纠纷 52 件（ 约占 3%）、物权纠纷 24 件、 其他合同纠纷 296 件， 占全年诉讼案件百分比如下图：

（ 二） 刑事案件

本次分析数据中大连房企仅有 4 件刑事案件， 其中非法占用农用地罪案件 3 件，虚开发票罪案件 1 件；

（ 三） 行政案件

行政登记案件 4 件， 行政征收案件 1 件， 行政不作为案件 1 件， 行政裁决案件 1件， 行政许可案件 1 件， 非诉执行审查案件 12 件。

三、 大连房企涉诉身份情况

从图表可见， 大连房企作为被告的案件数量最多， 有 932 件， 约占本次分析数据的 47%； 为原告的案件仅有 52 件； 二审案件中为被上诉人的案件有 181 件， 约占本次分析数据的 9%， 为上诉人的案件为 176 件； 再审案件中为再审申请人的案件有 63件， 为再审被申请人的案件为 45 件。

四、 “房屋买卖合同纠纷” 案件的裁判结果分析

根据《 民事案件案由规定》 的规定， “房屋买卖合同纠纷” 包括“ 商品房预约合同纠纷、 商品房预售合同纠纷、 商品房销售合同纠纷、 商品房委托代理销售合同纠纷、经济适用房转让合同纠纷、 农村房屋买卖合同纠纷” 这六个案由。 这类案件共有 780件。

因本次大连房企涉诉数据中， “房屋买卖合同纠纷” 案件数量最多， 故以该纠纷作进一步分析。

（ 一） 大连房企作为原告起诉的该类案件中， 无一“完胜” ， “部分胜诉” 竟成为最“理想” 的结果。

房企作为原告起诉的房屋买卖合同纠纷案件数量非常少， 在本次分析数据中仅有13 件， 其中判决部分支持原告诉请的 3 件， 占比 23%； 判决驳回诉讼请求的 1 件，裁定驳回起诉的 1 件， 原告撤诉 8 件， 而原告“ 完胜” 的案件为 0。

（ 二） 大连房企作为被告的该类案件， 房企败诉率高达 66%， 调解、 协商解决或成为房企解决此类案件的主要思路。

该类案件中， 大连房企作为被告的有 487 件。 其中， 判决全部支持原告诉请的案件 125 件， 占比 26%、 部分支持原告诉请的案件 195 件， 占比 40%， 前两项合计占比66%， 说明房企在房屋买卖合同纠纷案件中败诉的风险很大。

而在房企作为被告的案件中， 原告诉请未被支持的案件仅有 28 件， 占 6%； 裁定驳回原告起诉的案件则更少， 只有 11 件， 在中占比 2%。

（ 三） 在该类案件中， 房企作为上诉人的， 二审终审维持原判的比例达到 70%。

数据显示， 房企上诉的房屋买卖合同二审案件中， 维持原判率占比 70%， 裁定撤销原判发回重审的仅占 17%， 改判和撤诉的分别占 7%和 6%。 换言之， 房企因不服一审判决而上诉的， 二审改判支持其上诉请求的比例较小。同时， 在该类案件中， 房企作为被上诉人的， 二审维持原判、 发回重审、 撤回上诉等裁判结果的占比情况， 与前述数据基本相似。

（ 注： 上图为房企作为二审被上诉人的数据情况， 改判和发回重审的比率共计13%， 维持原判的占到 80%， 撤回上诉的仅占 7%。 ）

以上两组数据， 无论是房企作为上诉人还是被上诉人， 二审维持原判的比例都高达 70%、 80%， 反映一审法院的案件审理结果相对公正。

（ 四） 在房屋买卖合同纠纷案件中， 房企作为再审申请人的案件， 裁判结果并不理想。

本次分析数据中， 房屋买卖合同纠纷的再审案件共有 74 件， 其中房企作为再审申请人的有 48件， 占 65%， 该部分案件全部为二审法院再审复查案件。 最终， 房企撤回再审申请的案件有 46件， 占比 96%； 裁定驳回申请的有 2 件， 争议内容均为逾期登记。 前述 44 个撤回再审申请的案件， 均涉及同一房企， 为群诉案件， 尚不了解案件的争议事实。

（ 五） 在房屋买卖合同纠纷案件中， 房企作为再审被申请人的， 裁定进入再审程序的案件数量很少， 大部分案件被驳回再审申请。

本次分析数据中， 涉及房屋买卖合同纠纷的再审申诉案件， 房企作为再审被申请人的案件有 26 件， 其中有 23 件经再审审查后裁定驳回申请， 只有 3 件案件进入了再审程序， 其中 2 件改判。 这也反映出经一二审审结的案件， 出现适用法律错误、 程序违法或其他导致应当再审的情形， 是极少的现象。

五、 裁判文书大数据分析结果对房企的意义

（ 一） 就对涉诉占比最大的“房屋买卖合同纠纷” 数据分析的结果， 我们认为，该类纠纷度因房企存在违约情形而引发诉讼， 且房企败诉的比例相对较高， 如遇该类案件， 房企应重视并及时调解解决， 以免引起群诉纠纷或扩大损失。

（ 二） 虽然民事诉讼占房企涉诉纠纷的绝对比重， 但 2016 年仍有房企涉及刑事

诉讼、 行政诉讼。 这两类诉讼虽然不具有普遍性， 但却具有典型性， 其纠纷的产生、刑事犯罪风险预防、 诉讼后果承担等， 对其他房企都有一定的借鉴意义。

注：以上是辽宁锦儒律师事务所对本次采样的裁判文书进行数据分析的结果， 供大家参考， 谢谢阅读并欢迎给予批评指正！

（来源：辽宁锦儒律师事务所，主笔人：陈敏、 董洪菲，数据整理：董洪菲、 潘越、 李霏雨）

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