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租房时代来临?新政支持住房租赁市场5月1日上午9时,甘井子区的李女士在大连地税直属局房地产交易市场税务所开出了“营改增”后大连市第一张二手房交易增值税的发票,标志着“营改增”后二手房交易在我市顺利过渡。
“营改增”的主要目的是减轻企业和个人的税负。就房地产行业而言,“营改增”不仅能减轻企业的税负,也能减轻个人买卖房屋的负担。
“营改增”后房企减负
根据3月24日发布的《营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称《实施办法》),“营改增”后,4月30日前开工的房地产项目按5%的征收率缴纳增值税,和营业税相同,但由于增值税是价外税,在税基上要除以(1+5%),所以实际缴纳税费会减少。而对5月1日后开工的房地产项目,则按照11%的税率缴纳增值税,看起来税率增加,但却可以抵扣企业在购买生产设备和原材料环节所取得的增值税专用发票税额,有利于企业更新设备、转型升级、降低税费。此外,“营改增”后房地产企业支付的土地出让金将扣减当期销售额,也可降低企业的税收负担。
值得注意的是,虽然“营改增”后房地产业的税率规定为11%,但实际缴税时企业可以有两个选择,一个是按照简易计税方法,即按照3%的税率,但没有任何抵扣项目;一个是一般计税方法,即按照11%的税率,可以按照增值税抵扣。不过,不论是哪种计税方法,一旦选定之后,36个月内不能变动。据悉,目前绝大多数房企选择的还是一般计税方法,原因就在于这样可以把从客户那里获得的增值税发票,以及土地出让金等抵扣进去,实际税负往往会比简易计税方法更低。
个人买卖房屋税费均降
与此同时,个人买卖房屋,也能享受到“营改增”所带来的税费下降之利,这其中包括买卖二手房和购买新房。
按照国家政策规定,二手房交易的税款无论在“营改增”前后纳税义务人均为卖方。“营改增”后,如果个人所卖房屋(住宅)购买年限在2年以上(含2年),仍然延续此前营业税免收的优惠措施,免征增值税;如果购买年限不足2年,按照5%的征收率全额缴纳增值税。“营改增”前,个人销售二手房的缴税公式为:营业税=含税销售额×征收率;“营改增”后,缴税公式则为:增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率。如此算下来,“营改增”后税费可减少。以一套售价100万元、不足2年的二手房为例,“营改增”前,出售时要缴纳的营业税为100万元×5%=5万元;“营改增”后,所要缴纳的增值税为100万÷(1+5%)×5%=4.7619万元,相比之前少缴了2381元。如果销售的是商铺或写字楼,所缴纳的税费和住宅相似,会有所下降,但没有免税政策。
“营改增”能降低卖房的税费,那买房能降吗?答案是肯定的。个人购买新房所缴纳的税款主要是契税,虽不属于营业税范畴,但因“营改增”之后对购买新房计征契税的成交价格不含增值税,个人购房者缴纳的契税在房屋总价不变的前提下会有所下降。比如,原来100万元购买的新房,按照100万元×3%=3万元计征契税;“营改增”后如果房屋总价仍为100万元,那么按照100万元÷(1+5%)×3%=2.86万元缴纳契税,就节约了1400元。当然,如果买的是二手房,税费由卖家承担,降不降税和买方关系不大。不过,许多卖家会把税费转嫁给买方;卖方支付的税费降低了,房子的售价也就有了一定的下降空间,所以买方实际上也能享受到一定的利好。
责任编辑: xulin
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