买房陷阱 教你如何躲过各种各样的“坑”

这人生，一旦勾连上房子，你算是给自己找了事了。房子能保值增值，这当然是好事，但其间的买卖、登记、转让、过户、赠与、涉法处置等等，都有很多规则和细节，还有很多你以为是这样，但结果却是那样的各种“坑”。指南君花了一天时间，挖出一批这样的“坑”，呈现在你面前。

1将房产“赠与”给子女真的划算吗?

案例分析：

2013年，老张将北京东三环的一套80平米两居室赠与给儿子小张，作为结婚婚房，并办理了赠与及过户手续。

2016年1月，小张准备将房子出售再换一套三居室，结果在过户时居然被告知，除必要的契税、营业税等一系列税收外，房子必须征收20%个人所得税!

房子现价八万多一平，网签合同作价也达到550万，减去老张当年买房时花掉的30万，减去小张取得房屋时花去的成本20万，必须按照500万的20%缴纳个人所得税!总计100万!

二手房个人所得税不应该是1%吗?怎么会是20%?真相在这里!

二手房交易中的个人所得税征收方式

1、查验征收(小张属于此种情况)：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%

小张是通过接受赠与的方式获得的房产，如果是自用，不用缴纳个人所得税的。但如果出售，必须按要求缴纳前者，也就是“查验证收税”。

房子受赠方需要二次拍卖房屋需要按规定缴纳二手房交易中的个人所得税，老张小张后悔莫及。其实当年如果不是用赠与，而是出售的形式过户，结果就完全不一样!

所以有的情况下，将房产“赠与”给子女还不如“卖”给子女!

2债务人因无法还清债务，唯一一套住房法院不能强行拍卖?!

“债务人唯一一套住房不得执行。”这个说法随着最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的正式实施流传开来。一时间，欠债人暗自得意，债权人惴惴不安，银行也因此提高了不动产抵押贷款的门槛。

“唯一一套住房不得执行”的说法，根本是对最高院规定的错误理解。该规定中没有出现一次“唯一一套住房不得执行”的字眼，修改前的文件只是出现了“生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或者抵押”的规定。

但是因为最高院的规定没有对“生活所必需的居住房屋”概念作出解释，造成了很大误区，很多人想当然地理解为“唯一一套住房”了。不要说普通百姓，就是基层法院的执行局局长，也有将两者混为一谈的。

但后来为了避免此类案件执行中遇到的实际困难，相应出台了《物权法》、修订后《民事诉讼法》之规定，只要是债务人办理了抵押登记的有效资产，债权人均可要求实现抵押权，并可向人民法院申请强制执行，除非该抵押财产在权属上存在争议，或者有善意第三人主张权利。否则，债务人应当以抵押住房用于清偿债务。

所以“债务人因无法还清债务，唯一一套住房法院不能强行拍卖?!”这种说法是错误的，无法还清债务，债务人名下就算只有一套住房依然还是能被强行拍卖的!

3父母买房子用孩子名注册，有好处?

案例分析：

张小姐与老公欲购置一套房产，在过户时犯了难，是否可以把自己的未成年的孩子的名字加在房本上呢?一是，以后房子终归是孩子的，继承过去会节省很多税费;二是，夫妻在以后无论谁变心了，房子都有孩子的一个份额，可以给孩子一个基本的保障;那么，到底加孩子名好呢还是不加好呢?

房产证上加上子女名字未必好，这会对孩子未来买房造成一些不必要的困扰：

1、孩子独立买房时可能多付首付

如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果加上孩子的名字，等子女长大再买房时，首付可能要按照二套房标准，付七成。

2、孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税

比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

3、孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪?

4房产过户，夫妻双方都必须到场?

案例分析：

从去年330开始，深圳房价月月涨不停，在房屋买卖过程中，出现了许多卖房者违约的情况，深圳各级法院受理的房屋违约案成倍增长。违约潮的真实原因是房价飙升，但卖方违约的理由却几乎都是“签合同时，房屋共有人(配偶中的一方)不在场或不知情，自己无权擅自处置房子，因此无法履行合同。”那么，夫妻一方有没有处置共有房屋的权利呢?对这类违约案谁是谁非，法院又是如何认定的呢?也许结果会出乎你的预料。

夫妻一方擅自出售共有房屋，法院是怎么判的呢?

一般有两种可能和结果，请看清楚：

1、夫妻一方出售共有房屋，另一方同意后又以不知情反悔，且房屋尚未办理过户登记的

该情形多出现在房价上涨，房屋登记在夫妻一方名下的情况下。如：A与B是夫妻，共同拥有一房屋，登记在A名下。后夫妻与C达成房屋买卖意向，签订合同时，因房产证上没有B的名字，故B没有签字。后因房价上涨，夫妻俩想反悔，遂B以A擅自出卖夫妻共同财产，自己没签字也不知情为由主张合同无效，要求收回房产。在该情况下，B的行为明显带有恶意，房屋买卖合同为有效合同，C只需通过中介作证等方式举证证明B知情且同意出售即可。

2、夫妻一方出售共有房屋，另一方同意后又以不知情反悔，但房屋已经办理过户登记的

在该情况下，夫妻另一方的恶意毁约行为不应受到法律保护，合同有效。即使买房人无法举证证明夫妻另一方知情并同意出售房屋，也可以依据我国《婚姻法》司法解释三第11条规定，取得房屋所有权。