置业指南：夫妻贷款买房需要知道哪些

随着房价的逐年攀升，为了分摊买房压力，大部分夫妻购房者会选择贷款的方式来买房。但通过这种方式买房与个人买房存在着不同之处，夫妻共同贷款买房掌握好这几点的话，可以提高贷款额度，还可以充分利用好公积金省去不少贷款利息。

贷款购房的三种模式

目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款;2、个人住房商业贷款;3、个人住房组合贷款。

1、住房公积金贷款：对于已参加缴纳住房公积金的购房者来说，贷款购房时，最好采用住房公积金贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，低于同期商业银行贷款利率。

2、个人住房商业性贷款：采用公积金贷款，限于缴纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的购房者无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，限额一般为10~40万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

夫妻购房准备要双份

房产是大宗交易，双方共同买房更要注意沟通，因沟通不当最后买房时闹得不欢而散的情侣比比皆是。但买房子是奔着过一辈子的去的，总不好因为房子而耽误了过一辈子。另外，既然是夫妻双方共同买房，需要的证件就比单个人买房需要的更多，涉及到夫妻双方的收入证明、社保证明等。如果不是本地居民，在不能提供纳税证明或社保证明的情况下是不能享受相关**的，只能按照非本地居民政策对待。所以买房前要根据各人情况取好经。

夫妻买房交易流程需谨慎

在买房过程中，涉及到诸多签约过程，如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等，这需要夫妻双方同时到场。之后的贷款更是给不少初次买房的夫妻除了难题：如何确定主贷人?

到了这个问题上有些网友就存在疑问了，究竟主次贷人对贷款办理有哪些影响呢?一般情况下，在银行住房贷款合同中，只把一方作为 “贷款人”，即主贷人。主贷人的确定关系着贷款额度、利率、年限等方面，建议在签订合同时，选征信记录较好、收入较高较稳定、年龄偏低且为本地户籍的一方。

夫妻买房需知悉风险

说到风险争论最多的就是产权的归属问题，如果是夫妻双方在婚后共同买房，共同还贷，无论产权登记在哪一方名下，通常都会视为产权共有，一旦婚姻生变，双方可根据实际需求对产权和债务进行分割。而对于现在认房又认贷的城市来说，婚后贷款买房双方名下都会存在贷款记录，这方面的影响大家也要提前知悉哦。

贷款额度是多少合适

一般来说，如果是商业贷款，现在首套房规定首付是3成，贷款7成是上限。最终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作单位等，这些因素最终决定银行是否相信你具备还贷能力。

如果是公积金贷款，则要看公积金缴存额度，按照住房公积金账户余额计算的可贷额度。

计算公式为：(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×22。职工单方缴存住房公积金，公积金贷款最高限额为40万元;夫妻双方缴存住房公积金，公积金贷款最高限额为60万元;家庭成员三人以上共同申请公积金贷款的最高限额为80万元。

在调整住房公积金贷款首付比例方面，公积金缴存职工及其家庭第一次申请住房公积金贷款，贷款最低首付比例为20%;再次申请住房公积金贷款，贷款最低首付比例为30%。购买存量(二手)房，公积金缴存职工及其家庭第一次申请住房公积金贷款，房屋竣工使用年限为10年内的(含10年)，贷款最低首付比例为30%;房屋竣工使用年限为10年以上、25年以内，贷款最低首付比例为40%。再次申请住房公积金贷款，房屋竣工使用年限为10年内的(含10年)，贷款最低首付比例为40%;房屋竣工使用年限为10年以上、25年以内，贷款最低首付比例为50%。对三次及以上住房公积金贷款的申请，不予受理。

商业贷款额度：跟申请贷款人的银行流水、收入证明等因素相关，以银行最终的审批为准。

哪一种还款方式更划算?

等额本金还款法。这种方法第一个还款月还款额最多，以后逐月减少，所以这种方法常被称为“递减法”。等额本金是指每个月的本金是一样的，只是利息不一样，由高到低。

等额本息还款法。这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份，每个月还款额度相同，所以这种方法常被称为“等额法”。

等额本金还款法看似利息更少，但正是因为有借钱才产生更多的利息，这一点跟上述的首付款多少有点类似，如果有更好的投资渠道，不妨采取等额本息还款法，如果有还款能力，没有其他投资渠道，等额本金还款法则更合适。

贷款年限应该长点还是短点?

绝大部分购房专家认为还款时限越长越好。因为通货膨胀的因素，实际找银行借钱，本金不变，而利息是变化的。同样是70万元，每一年的支付能力是不一样的。就好像20年前欠银行5万元贷款，每个月几百元的按揭觉得压力很大，但到现在可能就是一餐饭而已。因此，还款时限越长越好。

不过，也有人认为如果没有好的投资渠道，在房贷利率较高的情况下，贷款时间太长，支付的利息也很高，还不如贷款时间短一点，平时咬咬牙也就过去了。值得一提的是，还款的前几年，主要在还利息，如果有提前还贷的打算，还是选等额本金还款的方式划算，可以多省点利息。