辽宁发文严控“”出现！ “僧多粥少”的大连，如何平衡房企对土地的渴求，降低现象？

先关注两则消息：

1、近日，住建部再次发文重申，除了坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松外，提出提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。

2、5月21日，辽宁省政府办公厅转发省住建厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确要求坚决贯彻落实中央关于房地产工作的重要部署，坚持调控目标不动摇、力度不放松，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保辽宁省房地产市场平稳健康发展。出台七项措施，力促房地产市场平稳健康发展。其中有两项措施直接与土地相关。

细则提到进一步做好土地供应管理各地区要掌握好供地节奏，管控好土地价格，防止出现高地价、高溢价项目，防止住房价格成本性上涨。各地区要严格控制“”和“”出现，有效管理预期。在出台调控政策措施和有关规划计划时，要及时向社会公布，主动发声，加强正面宣传，合理引导预期。

2018年东北房价涨幅在全国排名比较抢眼，从国家统计局发布的4月份70大中城市房价指数可以看出，4月份城市房价涨幅丹东排名首位，而辽宁的沈阳、大连房价环比保持上涨。大连、沈阳调控政策出台后，政策限制区域房价上涨趋势放缓，但受市场供需不平衡影响，部分区域房价继续上涨，导致城市整体房价并未平稳回落。

5月9日，住建部约谈12个城市，约谈城市中包括了长春、哈尔滨、大连，东北城市占了三个。5月21日辽宁发布公告，明确房地产调控不动摇，并从“加强对热点区域商品住房价格审查”、“ 加强房地产市场监测”、“土地供应管理方面”做出了明确的要求。

甘区普宅库存只够卖5个月

辽宁出台的政策明确了对房地产库存去化周期低于10个月以下的主城区，或者存在房价上涨明显预期的热点区域，要密切关注其房价变化情况，做好抑制房价过快上涨的政策储备和工作预案，一些城市要认真评估已出台政策效果，视市场情况适时果断出台新的调控措施。

在同策同源机构发布《4月大连房地产市场月报》中提到，4月大连普宅总成交面积为65.16万平，其中甘区普宅成交面积29.32万平，占比45%，成交量占据了近一半的市场份额，较3月份甘井子区成交出现大幅增长，环比增长68%。甘区普宅库存142万平，存销比4.86，剩余库存去化周期不足5个月。(数据统计日期：5月1日)

中心城区限购后，甘区作为购买力释放的主战场，目前甘区普宅去化周期不足5个月，处于阶段性供应不足时期，虽然未来主城区大宗供地大部分集中在甘区，但短期内难以快速形成供应进入市场，受供需关系影响，甘区价值将继续释放，保持上涨。

根据辽宁发布的通知中“视市场情况适时果断出台新的调控措施”，将准备多套针对房价上涨过快且库存低于10个月的区域进行加码的调控政策并适时向社会公布，而甘区普宅去化周期不足5个月。针对目前市场上6月份甘区即将限购的传闻，目前虽无有效渠道进行证实，但是市场如不能保持理性，价格出现大幅上涨的情况下，政府将加大管控力度，该区域的限制性政策出台的概率将大幅增加。

警惕!大连土地市场，“僧多粥少”，土地易形成溢价

过去4年，大连市住宅用地供应长期不足，市场已把历史积压库存消化殆尽。多个板块在售项目数量急速下降，购房者原来去同一个区域看房，有6-7个项目可供选择，自2017年下半年多个板块可选项目仅剩2~3个项目，同时板块内又长期无新增土地供应，市场供求关系逐渐发生变化，定价权从购房者手中回到了开发商手中，房价出现上涨。

据同策同源机构统计，在大连的品牌房企约30家(含积极寻地，拟进入品牌房企)，2017年一整年，大连七区成交的住宅用地和综合用地(含住宅)共14宗，有约大半的房企未能摘得土地，市场上房企一地难寻的现象长期存在。

从同策同源机构获取的统计数据显示，2017年成交的14宗土地中，甘井子9宗、高新园区1宗、沙河口2宗、中山1宗，其中8宗土地均溢价成交，由于住宅土地，土地楼面价均刷新市场对区域的认知，由于土地市场的供应长期不足，房企抢地现象屡见不鲜。

今年主城区首块住宅用地，大橡塑剩余地块5月31日恢复出让交易

据大连市国有土地使用权交易中心消息，编号为大城(2018)-3号宗地恢复交易，将于5月31日出让。该宗地位于甘井子区高云路北侧，是大连主城四区2018年出让的首宗居住用地，5月14日此宗地曾因故暂停交易。

大城(2018)-3号宗地(大橡塑剩余地块)，在摘牌前一天，发出公告，因故暂停出让交易。大城(2018)-3号宗地是大连今年市内中心城区挂牌的第一宗住宅用地，大连中心城区住宅土地，加之市场环境向好，房价持续上涨，2018年已经近半，大连主城中西沙甘高五区只有这一宗居住用地挂牌，这宗土地势必将成为各大房企都想争夺的资源。

常有人会拿面粉和面包的关系，来比喻地价和房价的关系，因此，面对这场即将发生的土拍，大家更加关注的是，土地价格是否会再次刷新甘区土地价值?是否会再次拉高区域房价?这场土拍，就非常自然的被看成了2018年楼市风向标。

如何平衡房企对土地的渴求，防止出现?

土地溢价率和土地价格反映到市场，既有相同点也有不同点。相同的是都对未来房价有影响，一旦土地溢价高或者楼面地价偏高，房企就必然以更高的房价来保证其利润空间。不同的是，地价的高低与宗地所在的区位有极大的关系。一般来说，越靠近中心城区、地理位置越好、各项条件越优越的土地，其价格就越高，这反映了市场对于土地价值的认可程度，体现的是土地的“绝对价值”;而溢价率的高低与土地是否位于中心城区的关系并不大，溢价率更多反映了开发房企对未来预期市场的看好程度，溢价率越高，说明其对于未来市场的上涨行情越看好，这是土地的“相对价值”。

避免高溢价土地现象频繁出现现状，可从三方面思考：

1、短期内加大土地供应，调整竞拍方式。短期内加大土地供应，来平衡土地供需关系。此外，采用限地价，竞配建，竞自持，摇号等竞拍方式，预防高溢价土地频繁出现。

2、强强联合，品牌房企联合拿地。联合体拿地即可减轻房企资金压力，又可有效分散市场风险。对手变伙伴，避免土地摘牌竞争过于激烈，可有效控制土地溢价率。

3、加快大连全域城市化建设，促进区域版块均衡发展，推动购买力全域流动，激活旅顺和金州新区等区域市场，提高房企对上述区域市场预期，进一步平衡开发商缺地现象，降低高溢价土地的发生概率。

大连预防现象频繁出现，还应从土地供需上入手，短期内快速增加土地供给，来平抑房企对土地的恐慌，平衡市场供需关系，让房地产市场进入健康稳步发展的快车道。