大连

辽宁发文严控“地王”出现! “僧多粥少”的大连,如何平衡房企对土地的渴求,降低地王现象?

2018年07月10日来源:同策同源机构本地楼市责任编辑:huangxue

先关注两则消息:

1、近日,住建部再次发文重申,除了坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松外,提出提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价。

2、5月21日,辽宁省政府办公厅转发省住建厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确要求坚决贯彻落实中央关于房地产工作的重要部署,坚持调控目标不动摇、力度不放松,坚决遏制投机炒房,因地制宜,精准施策,确保辽宁省房地产市场平稳健康发展。出台七项措施,力促房地产市场平稳健康发展。其中有两项措施直接与土地相关。

细则提到进一步做好土地供应管理各地区要掌握好供地节奏,管控好土地价格,防止出现高地价、高溢价项目,防止住房价格成本性上涨。各地区要严格控制“地王”和“楼王”出现,有效管理预期。在出台调控政策措施和有关规划计划时,要及时向社会公布,主动发声,加强正面宣传,合理引导预期。

2018年东北房价涨幅在全国排名比较抢眼,从国家统计局发布的4月份70大中城市房价指数可以看出,4月份城市房价涨幅丹东排名首位,而辽宁的沈阳、大连房价环比保持上涨。大连、沈阳调控政策出台后,政策限制区域房价上涨趋势放缓,但受市场供需不平衡影响,部分区域房价继续上涨,导致城市整体房价并未平稳回落。

5月9日,住建部约谈12个城市,约谈城市中包括了长春、哈尔滨、大连,东北城市占了三个。5月21日辽宁发布公告,明确房地产调控不动摇,并从“加强对热点区域商品住房价格审查”、“ 加强房地产市场监测”、“土地供应管理方面”做出了明确的要求。

甘区普宅库存只够卖5个月

辽宁出台的政策明确了对房地产库存去化周期低于10个月以下的主城区,或者存在房价上涨明显预期的热点区域,要密切关注其房价变化情况,做好抑制房价过快上涨的政策储备和工作预案,一些城市要认真评估已出台政策效果,视市场情况适时果断出台新的调控措施。

在同策同源机构发布《4月大连房地产市场月报》中提到,4月大连普宅总成交面积为65.16万平,其中甘区普宅成交面积29.32万平,占比45%,成交量占据了近一半的市场份额,较3月份甘井子区成交出现大幅增长,环比增长68%。甘区普宅库存142万平,存销比4.86,剩余库存去化周期不足5个月。(数据统计日期:5月1日)

中心城区限购后,甘区作为购买力释放的主战场,目前甘区普宅去化周期不足5个月,处于阶段性供应不足时期,虽然未来主城区大宗供地大部分集中在甘区,但短期内难以快速形成供应进入市场,受供需关系影响,甘区价值将继续释放,保持上涨。

根据辽宁发布的通知中“视市场情况适时果断出台新的调控措施”,将准备多套针对房价上涨过快且库存低于10个月的区域进行加码的调控政策并适时向社会公布,而甘区普宅去化周期不足5个月。针对目前市场上6月份甘区即将限购的传闻,目前虽无有效渠道进行证实,但是市场如不能保持理性,价格出现大幅上涨的情况下,政府将加大管控力度,该区域的限制性政策出台的概率将大幅增加。

警惕!大连土地市场,“僧多粥少”,土地易形成溢价

过去4年,大连市住宅用地供应长期不足,市场已把历史积压库存消化殆尽。多个板块在售项目数量急速下降,购房者原来去同一个区域看房,有6-7个项目可供选择,自2017年下半年多个板块可选项目仅剩2~3个项目,同时板块内又长期无新增土地供应,市场供求关系逐渐发生变化,定价权从购房者手中回到了开发商手中,房价出现上涨。

据同策同源机构统计,在大连的品牌房企约30家(含积极寻地,拟进入品牌房企),2017年一整年,大连七区成交的住宅用地和综合用地(含住宅)共14宗,有约大半的房企未能摘得土地,市场上房企一地难寻的现象长期存在。

从同策同源机构获取的统计数据显示,2017年成交的14宗土地中,甘井子9宗、高新园区1宗、沙河口2宗、中山1宗,其中8宗土地均溢价成交,由于住宅土地稀缺,土地楼面价均刷新市场对区域的认知,由于土地市场的供应长期不足,房企抢地现象屡见不鲜。

今年主城区首块住宅用地,大橡塑剩余地块5月31日恢复出让交易

据大连市国有土地使用权交易中心消息,编号为大城(2018)-3号宗地恢复交易,将于5月31日出让。该宗地位于甘井子区高云路北侧,是大连主城四区2018年出让的首宗居住用地,5月14日此宗地曾因故暂停交易。

大城(2018)-3号宗地(大橡塑剩余地块),在摘牌前一天,发出公告,因故暂停出让交易。大城(2018)-3号宗地是大连今年市内中心城区挂牌的第一宗住宅用地,大连中心城区住宅土地稀缺,加之市场环境向好,房价持续上涨,2018年已经近半,大连主城中西沙甘高五区只有这一宗居住用地挂牌,这宗土地势必将成为各大房企都想争夺的资源。

常有人会拿面粉和面包的关系,来比喻地价和房价的关系,因此,面对这场即将发生的土拍,大家更加关注的是,土地价格是否会再次刷新甘区土地价值?是否会再次拉高区域房价?这场土拍,就非常自然的被看成了2018年楼市风向标。

如何平衡房企对土地的渴求,防止地王出现?

土地溢价率和土地价格反映到市场,既有相同点也有不同点。相同的是都对未来房价有影响,一旦土地溢价高或者楼面地价偏高,房企就必然以更高的房价来保证其利润空间。不同的是,地价的高低与宗地所在的区位有极大的关系。一般来说,越靠近中心城区、地理位置越好、各项条件越优越的土地,其价格就越高,这反映了市场对于土地价值的认可程度,体现的是土地的“绝对价值”;而溢价率的高低与土地是否位于中心城区的关系并不大,溢价率更多反映了开发房企对未来预期市场的看好程度,溢价率越高,说明其对于未来市场的上涨行情越看好,这是土地的“相对价值”。

避免高溢价土地现象频繁出现现状,可从三方面思考:

1、短期内加大土地供应,调整竞拍方式。短期内加大土地供应,来平衡土地供需关系。此外,采用限地价,竞配建,竞自持,摇号等竞拍方式,预防高溢价土地频繁出现。

2、强强联合,品牌房企联合拿地。联合体拿地即可减轻房企资金压力,又可有效分散市场风险。对手变伙伴,避免土地摘牌竞争过于激烈,可有效控制土地溢价率。

3、加快大连全域城市化建设,促进区域版块均衡发展,推动购买力全域流动,激活旅顺和金州新区等区域市场,提高房企对上述区域市场预期,进一步平衡开发商缺地现象,降低高溢价土地的发生概率。

大连预防地王现象频繁出现,还应从土地供需上入手,短期内快速增加土地供给,来平抑房企对土地稀缺的恐慌,平衡市场供需关系,让房地产市场进入健康稳步发展的快车道。

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