京汉股份布局养老产业转型期房地产仍为支柱

近日，京汉实业投资股份有限公司(000615.SZ，以下简称“京汉股份”)收购资产、变更公司名称、推出部分董监高参与项目跟投等系列动作引来市场关注，延续了其去年宣布转型以来“积极”的势头。

根据京汉股份2018半年度业绩预告，2018 年1~6月归属于上市公司股东的净利润变动区间为亏损1000 万元~盈利1000 万元之间。此前披露的2018年一季度报告显示，一季度营业收入2.78亿元，同比减少26.24%;净利润亏损4381万元，同比下降106.63%。与此同时，其第一大股东京汉控股集团有限公司多次质押股权用于补充流动资金，截至6月中旬，累计质押比例合计达到91.91%。

京汉股份最近发布的两笔收购资产公告，一是以5350万元收购蓬莱华录金宇健康养老发展有限公司35%股权，另一笔是拟以16亿元~20亿元收购重庆(楼盘)一标的资产，不过后者已宣布终止，原因是各方未能达成一致意见。

京汉股份在给《中国经营报(博客,微博)》的书面回复中表示，股东股权质押资金用于股东相关投资，另外为了支持公司地产业务快速发展，增加优质开发项目的获取机会，公司股东大会也通过了关于向公司控股股东借款不超过10亿元的议案，部分资金也用于支持上市公司发展。

转型健康产业投资运营商

公开资料显示，京汉股份主营业务为房地产开发与销售、化纤业务，项目集中在北京(楼盘)及周边地区。

值得一提的是，京汉股份子公司在安新县设有分公司，主要从事房地产开发业务，开发了商业、旅游服务项目京汉四季会馆。雄安新区设立后，京汉股份曾作为雄安概念股而受到关注。董秘李红接受媒体采访时表示，在雄安新区正式确立前，公司就确立了要“以健康产业为龙头，以健康住宅为基础，成为中国最受赞誉的健康产业投资运营商”的企业发展战略。这与雄安新区“建设绿色智慧新城，建成国际一流、绿色、现代、智慧城市”的理念不谋而合。

根据京汉股份《2018-2022年的发展纲要》，将通过现有传统地产与新材料业务向大健康领域的全面转型升级，构建起完整的健康产业生态集群，预计实现规划期累计销售收入超800亿元。

据了解，京汉股份的养老产品线主要为养老村和城市型养老机构。养老村是覆盖60岁以上全龄层的持续照料型养老社区，布局于全国，服务于追求品质生活的老人，产品为独立或寄生于大型社区、主题小镇中的组团;城市型精品养老机构，是为具有养老“刚性需求”的老人提供照料的“城市中小型”机构型养老设施，布局于公司一、二线城市，以刚需“全护理与半护理”为机构的服务核心，以实现老人能够优雅地享受晚年生活为目标。

2017年6月，京汉股份以2994 万元收购天津(楼盘)凯华奎恩房地产开发有限公司100%股权，该标的资产拥有天津市静海区“奎恩国际中心”项目的运营权，并按协议开展健康养老项目的运营、商业项目的运营及不动产销售等业务。在董秘李红看来，此举是京汉股份转型大健康后迈出的坚实步伐。

时隔一年，2018年6月19日，京汉股份公告，拟以5350万元购买烟台(楼盘)金宇所持有的蓬莱华录金宇健康养老发展有限公司的35%股权，该标的项目公司拟定在山东省蓬莱市建设社会福利中心和养老配套项目。

京汉股份提供给记者的资料显示，蓬莱市智慧健康养老综合服务PPP项目是财政部第三批PPP示范项目，由华录健康养老与蓬莱市政府指定国资公司组建特殊目的公司(SPV公司)开发建设及运营，华录健康养老提供整体规划、方案设计、融资、建设、运营全流程的服务，项目建成后，政府向SPV 公司采购相关养老服务。一期养老服务综合体项目已于2017年4月正式开工，2017年10月封顶。目前各项建设及开业筹备工作正有序推进，预计2018年第四季度开业。

在京汉股份官方看来，该笔收购有利于公司在“政府采购养老服务”领域积累经验、占领先机，形成模式进行复制，有利于公司快速扩大在健康养老领域的市场占有率与影响力。

房地产仍为主要收入来源

在“健康中国”大背景下，虽然有大量资金涌入养老产业，但投资回报周期长、盈利困局待解一直是养老行业广为诟病的问题。

根据2018一季度报告披露的数据，京汉股份经营性现金流为-1.21亿元，筹资性现金流为2.83亿元，资产负债率约为71%。

关于如何平衡现金流，京汉股份方面回复记者称，公司的产品模型按照“销售+持有”进行组合，根据不同的地域房价水平，通过精准的测算控制好重资产的持有比重，持有资产通过会员费、年费或月费、护理费、餐饮等获取运营收益。此外，公司还将探索通过与产业资本对接、产融结合缓解重资产持有的短期现金流压力，尝试通过护理培训、顾问咨询等业务增加盈利点。“我们也在积极寻求产业合作、持续整合大健康产业链中的优秀资源，如与央企华录健康养老发展有限公司签订战略合作协议。”

并表示，转型期间，房地产开发仍然是公司收入和利润的主要来源，未来将持续提高产业运营在公司营收中的占比。

梳理公告可以发现，近期京汉股份第一大股东京汉控股集团有限公司多次质押股权用于补充流动资金，截至6月15日累计质押比例合计达到91.91%。

京汉股份表示，公司控股股东包括第一大股东京汉控股集团有限公司和第二大股东北京丰汇颐和投资有限公司，为一致行动人。目前只是第一大股东将部分股权进行了质押，第二大股东所持全部股份均没有质押。股东股权质押资金用于股东相关投资，另外为了支持公司地产业务快速发展，增加优质开发项目的获取机会，公司股东大会也通过了关于向公司控股股东借款不超过10亿元的议案，部分资金也用于支持上市公司发展。

此外，6月12日，京汉股份公告称将推出部分董事、监事及高级管理人员参与公司项目跟投制度。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，项目跟投制度有两个目的，第一是防范高管资源流失，尤其是京汉股份在追赶业绩的时候，骨干员工队伍肯定需要稳定。第二是通过董监高项目跟投制度，能够激发活力，防范各类投资积极性偏弱的状况。

“对业绩增长的效果其实可以很快得到体现，比如说未来的新项目中，就可以通过跟投来获取融资，同时提高跟投人员的积极性。”严跃进表示。

京汉股份回复记者采访时明确表示，转型是围绕以规模增长为核心，健康产业为龙头，同时也对文旅项目和建筑业务、化纤业务等定了具体的目标。

在严跃进看来，当前环境下，追求业绩突破也体现了京汉股份这类中等规模企业的一种心态，即当下不改革，可能接下来就很难捕获楼市红利了。关于多元投资，严跃进认为和京汉股份本身在地产营销等方面资源偏弱，但在经营和运营方面有优势相关。

“文旅和养老项目未来发展的机会较大，企业会从寻找投资成长机会大的优势产业、轻资产的角度进行投资。”严跃进说。