合景泰富去地产化背后：大举扩张 多元化转型不易

许永红,童海华

近年来，不少房企名称弱化“地产”字眼，同时发力多元化布局。在这股去地产化浪潮中，也出现了合景泰富地产控股有限公司(01813.HK，下称“合景泰富”)的身影。

在销售规模快速增长之际，合景泰富日前宣布拟更名为“合景泰富集团控股有限公司”。同时，《中国经营报(博客,微博)》记者注意到，其旗下文旅产业公司近期设立，合景泰富随后也接连与多家公司达成战略合作，推进文旅、教育等产业。而在早前，合景泰富计划在未来聚焦写字楼、长租公寓、商场等投资性物业。

受访业内人士指出，房企涉足文旅产业现象较为普遍，不过绝大部分依然处于初级阶段，想要成功并不容易。此外，目前长租公寓的投资回报也难以覆盖资金成本，盈利相对较难。

近日，记者就上述问题致函采访合景泰富方面，截至发稿时未获相关回复。

发力多元化

日前，合景泰富公布了拟更名事宜，表示将由“合景泰富地产控股有限公司”更改为“合景泰富集团控股有限公司”。对于这一变动，合景泰富称，新名称将不仅为公司提供全新企业标识，也将更好反映该集团的业务扩张策略。

此外，记者从官网了解到，6月27日，合景泰富旗下文旅产业公司——广东合景致远文旅产业投资有限公司(下称“合景致远”)先后与四川(楼盘)美联文化教育投资有限责任公司(下称“美联文化教育”)、海航璞蔚旅游有限公司(下称“海航璞蔚”)达成战略合作。

资料显示，合景致远主要致力于文化旅游产业开发、大型旅游综合体建设、精品酒店开发等领域。记者查阅工商信息发现，合景致远成立时间并不长，注册时间为2018年6月12日，注册资金1亿元。

在接受记者采访时，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，房企进入文旅产业的现象十分普遍，此前多是通过文旅产业迂回开发房地产项目，所以做得相对粗糙和表面。“现在不少房企虽然意识到该模式并不可行，开始花费精力积极开拓文旅产业，不过绝大部分依然处于初级阶段，想要成功并不容易。”

宋丁认为，房企初涉文旅产业，首先方向要紧跟行业的政策形势，同时把文旅产业作为公司重要部分。与传统房地产开发快进快出的节奏不一样，文旅产业是慢功夫，房企要做好定位，组织专业的队伍，按照产业规律稳步推进。“如果这些前面的铺垫没做好，以后就会越走越偏。”

按照规划，合景泰富到2020年将拥有17座写字楼、16家酒店、11家商场和11家长租公寓，合计投资性物业面积将超过270万平方米。

在2017年财报中，合景泰富坦言，未来公司专注住宅开发的同时，也会致力于投放资源打造多元化物业开发组合，扩大如写字楼、酒店及高级购物中心等长期持有型商业地产的持有比例，以平衡盈利组合，分散投资风险，确保未来恒稳发展。

长租公寓方面，合景泰富计划推出誉舍、昕舍、芯舍三个系列产品，将率先在上海(楼盘)项目中落地，最快将在2018年正式对外招租。而根据相关报道，合景泰富主要以自持物业方式布局长租公寓。

新城控股高级副总裁欧阳捷曾对记者分析，房企争相布局长租公寓主要是基于提前布局市场出发，此时面临的亏损在可承受范围。“目前来看，长租公寓的投资回报率算不过来账，难以覆盖资金成本。”欧阳捷指出，房企以自持物业方式开发运营长租公寓，将会面临更大的盈利困难。

竞逐销售规模

谋求多元化发展的同时，此前保守谨慎的合景泰富对住宅开发业务也有了更高追求，将向千亿销售规模发起冲刺。

在过去的2017年，合景泰富实现合约销售额380亿元，同比增长33.2%;权益预售额为287亿元，较2017年同期增长28.7%。对于2018年，合景泰富把合约预售额目标定为650亿元，71%的目标销售增幅要远高于近年增长水平。

对于近年中小房企追逐销售规模的现象，资深地产专家刘忠岭对记者分析称，目前房地产行业已经出现行业集中度加速提升的趋势，大房企所占市场份额提升，所以一些中小房企需要提高销售规模，来应对行业的发展趋势。

“对于房企而言，拥有一定销售规模至关重要，这样才能实现规模经营，降低成本，才能在行业集中度提升的市场中占据有利地位，不被淘汰。”刘忠岭表示。

进入2018年，合景泰富销售业绩逐步攀升。7月3日，合景泰富公布6月销售数据，当月合约预售额为68.08亿元，同比上升106.9%。在2018年上半年，合景泰富合约预售额已实现324亿元，同比增长82%，完成全年销售目标的50%。

销售高歌猛进，与合景泰富大举扩张带来的充裕土地储备不无关系。在2017年，合景泰富通过公开市场招拍挂或并购获取35幅地块，合计增加约335万平方米的权益建筑面积，其2015年和2016年的拿地宗数仅分别为5宗、12宗。截至2017年底，合景泰富拥有权益建筑面积约1352万平方米。

2018年，合景泰富可售货值达到1100 亿元，一线城市可售货值占比27%，二线城市可售货值占比 65%，计划在2018年推出超过20个全新项目。

不过，合景泰富的周转率依然相对较慢。据亿翰智库数据显示，2017年，合景泰富的总资产周转率和存货周转率分别为0.09、0.18，在房企周转率百强之中排名队尾，远低于平均水平。亿翰智库表示，房地产行业周转让资金更容易向规模房企汇聚，同时规模房企补充存货的增加让房企的周转逐步变慢。

此外，申万宏源(000166,股吧)相关研报指出，合景泰富2017 年末净负债率维持在68%左右，但公司有息负债的规模从一年前的430 亿元升至 600 亿元，此外账上还有 280 亿元应付合营企业的款项，显示公司大幅买地后上行的财务压力。

“目前在公司的整体债务中，接近300亿元的公司债集中到付期限位于 2020~2023年间，超过 20 亿美金的高息票据到付期分别为 2019 年、2022 年和 2024 年。”申万宏源表示，在融资环境尤其是房地产行业融资持续收紧的大环境下，合景泰富的融资压力和资金成本面临的压力仍不容忽视。

不过，东北证券(000686,股吧)相关研报显示，在保持快速增长的同时，合景泰富财务整体稳健，2017年平均借贷利率为 5.8%， 较2016 年下降 0.2 个百分点，在同规模民营房企中处于低位，而且净负债率仍处于行业较低位置。

“去年是抢地，今年是选地。”在2017年业绩会上，合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳曾对外透露，公司目前拿地策略是收并购为主、招拍挂为辅，而区域聚焦于华东区、长三角和大湾区，以及已有一些城市，拿地预算则希望维持高速增长。

不过，从公开信息来看，2018年以来，合景泰富一改2017年激进姿态，拿地信息甚少。记者查阅克而瑞的《2018上半年中国房地产企业新增货值TOP100》以及中国指数研究院的《2018年上半年全国房地产企业拿地排行榜》，合景泰富均未出现在榜单。