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买房要看容积率 因为它对生活会有这些影响

2018年06月12日来源:百家号行业动态责任编辑:dalian

容积率是购房者在看房选房的时候经常看到的一个名词,如果是看房多了的话,会发现这样一个规律,如果容积率越高,也就意味着小区内的房子越多越高。很多人都在强调买房要看容积率,那么为什么要看容积率呢?其实是因为它对生活会有这些影响。

一、对生活的影响

1、人口密度

高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,导致小区内业主的生活舒适度下降。

另外,高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化,所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

2、内部规划问题

由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质。另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位不足也是高容积率小区经常遇到的问题。

3、安防问题

由于居住密度大,所以出入的人会较多,外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要),不仅要加大监控设备的密度,而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。

二、对地价的影响

容积率可以更加准确地衡量地价水平。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税费;楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率。

容积率对地价的影响规律,同时受效益机制和市场供求关系的作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格,容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面:

1、影响单方造价

在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。

买房时,我们觉得容积率低的房子,肯定是比高容积率的房子贵。但有些高容积率的房子,房价也不低,正是因为其层数达到一定值了,单方的造价提升了,所以才贵。

2、容积率对地价的作用程度与城市规模成正比

城市规模愈大,容积率对地价的影响愈明显,地价随容积率的变化幅度愈大。很简单,对比下大城市和小城市的地价、容积率(建筑密度)就知道了。

3、容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从内环向外围逐渐减弱

容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。市区区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域。

特别是城市边缘区,激烈的竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地效益机制作用下的地价随容积率的变化规律,而其他的边缘城区土地的稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度也随之下降。

4、容积率对不同类型用地地价的作用程度不同

在同一城市中,容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

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