袁一泓：抑制房价，要紧的还是土地供应

前些时候，一位朋友让我帮忙介绍几家地产企业，看看能否联合拿地。

  原来，这位朋友所在的公司近期正以“文旅IP”的概念去三四线城市谈项目，西部某个四线表示出了强烈的兴趣。如果能选址该市，承诺的可用土地将达3000亩。大部分是文旅产业用地，一部分是住宅用地，具体比例可以商量。

  联合拿地，就是这种项目。地产企业出土地款，并开发住宅用地。建设的销售物业，可以用来平衡现金流;而“文旅IP”是三四线城市最喜欢的，即使淡化政绩工程的概念，也能拿得出手。当然，前提是后续确实能运营好，而不是假的IP。

  我丝毫没有鄙薄的意思。但必须面对的事实是，消费升级后的文化旅游大行其道，真正的“文旅IP”却是资源，炙手可热。我曾经迫于情面，去参观过某个3.5线城市斥巨资以传统名著为原型打造的游乐项目，说实话，简直惨不忍睹。

  前面说的这位朋友，公司让他直接参与项目前期商务洽谈合作，主要是因为，他老家就是那个目标城市。据他介绍，过去一年多，他所在城市的房价涨幅已过超过50%，多年的商品房库存一扫而光。政府部门想引进产业IP的心情可以理解，但当前比较紧急的，难道不是迅速增加住宅土地供应，以缓解房价上涨的压力么?

  前不久看到了某省住建厅给国土资源厅的一份公函，商请后者想办法为几个热点城市增加住宅用地供应指标。所引用的文件，正是他们各自的行业主管部门，住建部和国土资源部(现重组为自然资源部)去年4月联合下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》：对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

  我个人觉得，两部门的《通知》有很强的指导性。但落实起来，并不容易。举个例子，文章开头的那个四线城市，商品房库存已经降到6个月以下了，即使立即着手增加供地，恐怕也有点来不及，何况土地指标是按计划走，不是你想要就马上要得到的。

  临时给上级国土资源部门紧急打报告，要求加拨指标，是不得已的权宜之计。所以，房地产市场的监督管理，一定要有预见性。

  我之前写过，住宅用地供应，要讲究“技术”。中央提出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，其中，多主体供给主要是指土地供应。也就是，除了国有土地出让，还包括企事业单位既有国有土地的盘活和集体土地建设租赁房试点。

  关于集体建设用地，北京又有一项创新。5月23日，北京市住建委等部门发布一份文件，鼓励建设租赁型职工集体宿舍，主要的土地来源就是集体建设用地，以及产业园区配建，利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建。

  如你所知，去年底北京曾经拆除了一大批违建房，主要是在郊区和农村。不少外来务工人员被迫离开北京。有拆，也有建，是为平衡之道。租赁型集体宿舍，是比较适合这些外来务工人员的居住选择。当然，也适合于员工数量庞大、住房相对困难的企业。

  想必你也注意到了前述文件的表述，这些宿舍，也可以是“利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建”。这就涉及到了土地(包括闲置物业形成的可用土地)供应的结构优化。

  并非有意夸耀，两三年前我就多次呼吁，开展集体建设用地建租赁住房试点，利用闲置的商用物业改造为出租房屋。很欣喜地看到，国家后来果然推出了这些政策。这里顺便再提个建议，凡是闲置商用物业改造为出租物业的，应该尽快落实给予其民用水电气的政策。

  不少城市，尤其是大城市，建设用地指标控制得很严格，新增建设土地更是难乎其难，一线城市基本上是不许增加。热点城市对住房的需求一直居高不下。深圳近日提出适当增加人才房、安居房的比例。但这些城市几乎无一例外都是住宅用地供应偏紧。在坚持房地产调控的基础上，有没有解决办法?

  可以从用地结构下工夫。除了上面讲到的盘活存量(包括城中村)资源，将闲置商用物业改造为租赁物业，还可以适当调整产业用地与住宅用地的比例。

  有的城市，对产业用地出手豪阔，动不动就是几千亩，而且价格低到不可思议的地步。有的城市，产业用地指标用不完，或者出让的产业用地多年空置，勉强建设的产业项目招商严重不足。这样的城市，不如减少产业用地指标，相应增加住宅用地指标。

  总体来说，城市住宅用地占全部建设用地的比例仍很低。希望有关部门在制定年度土地供应计划时跳出来思考这个问题。如果来得及，今年年中就可以做一次结构性优化。尤其是那些出台人才引进政策导致短时间大量人口迅速流入的城市。

  无须东张西望，抑制房价，要紧的一条，还是加快土地供应，多管齐下的土地供应。