价格窘境背后 长租公寓难题待解

在“租购并举”旗帜下，得到政策大力倡导的长租公 寓，到底是为民生而建，还是为“奢侈”而生?长租公
寓一方面租金难降，一方面又是利润难升，为了提高盈利，运营商想方设法增加产品附加值以提高“档次”，与大量散租房源相比，长租公 寓是不是正在把路走窄?

成本高居不下

《华夏时报》记者采访了多家长租公 寓运营方，对于“贵”的说法，基本回应都是，附加值更高，管理、服务和配置等硬软件条件比普通租赁房源更好。

华菁证券长租公 寓行业研究报告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公 寓行业盈利临界点。但据深入调研，很多公
寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。

根据链家研究院统计分析，中国长租公 寓资金成本极高，包含装修费、拿房成本、税收、融资成本等，而日本公 寓行业由业主承担装修成本，融资成本也较低。

虽然中国政策对长租公 寓有诸多利好，但是在长租公 寓起步阶段，在降低成本上仍存在很多障碍。某长租公
寓负责人表示，对于融资来讲，轻资产企业计算资产负债率的方式，表上体现的方式不占优势，尽管有很多的供应链金融，但是真正落到实处，很多金融机构还是看资产负债率，对轻资产企业是吃亏的。

链家研究院院长杨现领认为，前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。从目前的市场情况来看，房企对旗下长租公
寓的长期盈利目标设置在6%-7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。

易居研究院智库中心严跃进表示，长租公 寓成本太高，很多人普遍认为比较贵。对于上海来说，普通的一室户型大概需要3000元/月左右就可以租到，但长租公
寓类的需要4000元/月。明显偏贵，建议后续类似装修成本可以抵扣相关税费等，这样才能降低成本。

长租公寓难“租长”

成本高带来的影响就是盈利水平低，每年租金的上涨带来成本的增加，为保障盈利，运营商难以保持租金长期不变，这也是行业普遍存在的问题。

2017年9月，北京住建委发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》鼓励长租。然而，租房新政执行近一个月，市场上真正能达到3年及以上的“长租”凤毛麟角。记者调查发现，即便是长租公
寓，新政落地后也并未有改观。

《华夏时报》记者采访了目前市场上多家品牌长租公
寓客服部门，得到的回复均是“最多租一年”，其中自如表示：“希望给用户提供更加稳定的居住场所，正在规划增加租期到三年。”

虽然名义上是长租公 寓，但仅从租期上看与普通中介租房并无差别。据了解，目前散租的房源基本上也是一年一签。

根据我爱我家的研究报告，北京租房市场对于中大户型的需求并不低。2017年8月到10月，通过我爱我家租房交易的两居室比例最高，均达到50%以上。年龄结构方面，年龄偏大、更需要稳定租房的80后和70后，占到租房群体的60%。

链家报告则显示，2010年，45岁以上流动人口占比9.7%，2014年，这一比例增加到了12.9%。近年来，流动人口以家庭为单位趋势增强，近九成已婚新生代流动人口是夫妻一起流动，也有越来越多的流动家庭开始携带老人一起。

易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示，2017年6月，北京的人均住房租金达到2748元/月，位居全国首位。各城市房租收入比值当中，北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高的城市。

市场上对于“长租”的需求越来越旺盛，不断增长的拿房成本却无法令企业轻松“租长”。

严跃进认为，长租公 寓似长实不长的问题很多，很多最多租一年。我们现在提的长期租赁，至少需要三年。所以长租公
寓名不副实。如果租赁可以解决居住，哪怕是不能落户，但可以有一个相对长的租赁周期，那么部分群体会放弃购房，选择租房。