“高价地块”遭遇入市难题，拿地大户无力开发卖股求生

  “高价地块”的入市情况，往往被市场用来解读房地产市场的基本面，是楼市的风向标之一。

  近三年抢的房企，喜者少，忧者甚。徘徊于“割肉”还是“等待”的路上，多数项目仍在被动“等待”入市。

  50宗货值万亿元难入市

  据中原地产研究中心统计数据显示，2015年以来，全国住宅类高总价地块单宗地块成交金额超过65亿元的合计50宗，其中20宗于2017年成交，20宗于2016年成交，另外还有10宗是2015年成交的。

  值得注意的是，据中原地产研究中心统计数据显示，这50宗土地款总价合计为4178亿元，货值接近1万亿元，目前网签销售额合计仅为277.5亿元，占支付土地款总价尚不足7%。

  能够变现已经算走出了一步，更重要的是，大多数仍“趴着”未动，再退一步说，即使将来入市，亏本也已是大概率事件。

  曾几何时，一个可以成就一家企业。然而，2015年之后，高价地将不再是房企淘来的一桶金，反之，或将成为开发商的“噩梦”。

  以现在开发商的能力来看，一般一个住宅项目，从拿地到销售可以控制在6个月-8个月之间，高价地可能稍微缓慢一些，但依然可以实现高周转。简言之，根据地产项目开发周期，大部分去年招拍挂诞生的“”，都会在今年或是明年上市销售，更不要提三年前的项目了。

  “2015年以来，多宗地价超过房价，大多数都在‘晒太阳’。50个项目中，有29个项目基本确定了案名。”中原地产首席分析师张大伟表示，除北京与上海的个别项目因为入市较早而产生销售额外，大多数高价地都难以入市。

  “限价”政策压制下，高价地变现举步维艰。张大伟称，2016年下半年集中成交的高价地，恰好多分布在调控最严格的15个热点核心城市，目前看，拿地时的“过于乐观”很难在短时间内转变为“销售数字”。

  产权变动频繁 部分房企退出

  在严峻的形势面前，一些开发商选择了退出。因涉及资金体量大，在50宗高总价地块中，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。引入更多的资金分担市场风险成为了市场主流。其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘，包括上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权的变动。

  2015年11月，华侨城、华润、招商这三家地产央企组成联合体以83.4亿元的总价竞得北京丰台高价地地块。由于地块的最终成交价格超出授权价格，华润和招商地产陆续退出该项目。

  华侨城的项目权益先是由原来的33%变更为100%，今年8月份北京侨禧投资有限公司（持有丰台高价地块项目）49%的股权转让，今年11月28日，华侨城正式挂牌转让侨禧剩余51%的股权。华侨城退出之后，丰台的高价地块项目最初的三位股东将全部退出。

  张大伟认为，从资金情况看，2017年房企融资难度越来越大，各种叠加的调控政策导致房企特别是过去两年拿地过于激进的企业只能选择卖股求生。预计后续还有更多的项目会出现股权变动。

  “面粉贵于面包” 仍有开发商按兵不动

  据了解，2016年是高价地块产生的高峰期，全年产生了350宗高价地块，其单价和总价都创造了纪录。根据克而瑞地产研究机构统计，350宗高价地块绝大部分都集中分布在一、二线热点城市，其中杭州、南京、天津、上海等市的“高价地块”成交总价均超过了800亿元，合肥的高价地块幅数更是达到了32幅。

  克而瑞研究中心在对上述350宗高价地块进行综合考察后，以城市房地产交易规模、高价地块幅数、地块交易时间等因素，选取了50个典型高价地块作为样本进行分析。据克而瑞地产统计，目前50宗地块中近60%处于已开工未开售阶段，整体高价地块项目的开发速度还是较为缓慢的，排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，还有一些项目选择了延迟入市。

  克而瑞研究中心分析人员表示，今年以来楼市调控不断升级，“四限”范围力度持续扩容，整体市场下行趋势也较为明显，尤其是政府区域“限价”政策的出台，对房企即将入市的高价地块项目冲击不小。因部分高价地块项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在高价地块成交楼面价与周边精品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

  一家知名开发商负责销售的副总经理表示，高价地块如果现在入市，必然面临亏损的局面。

  多名房地产研究人士指出，2018年楼市政策放松的概率很小，开发商必须放弃“跨越周期”、“房价下一轮暴涨”的幻想。开发商应该在产品和成本上下功夫，投机心态只会让情况更糟。