管理房屋维修资金，大连出“办法”：保修期满后10年内用利息维修

　　为加强房屋专项维修资金管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规，并结合我市实际制定了《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》(以下简称《管理办法》)，业经大连市第十五届人民政府第六十七次常务会议审议通过，将于7月1日起正式施行。

　　业主交存50元，开发建设单位交存80元据了解，本办法所称房屋专项维修资金(以下简称维修资金)，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主共有的部位。《管理办法》要求，维修资金使用管理遵循“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则。

　　在取得国有建设用地使用权成交确认书或划拨决定书的土地上建设的房屋，应当按照以下标准交存首期维修资金：电梯房屋每平方米建筑面积交存200元，其中业主交存50元，开发建设单位交存150元(含电梯专项70元)。无电梯房屋每平方米建筑面积交存130元，其中业主交存50元，开发建设单位交存80元;地下建筑物及不共用公共电梯的房屋按无电梯房屋标准交存。1998年7月2日至本办法施行之日期间，在取得国有建设用地使用权成交确认书(中标通知书)或划拨决定书的土地上建设的房屋，业主应当按照每平方米建筑面积40元的标准交存首期维修资金，开发建设单位应当按照每平方米建筑面积66元的标准交存首期维修资金。出售公有住房的，业主应当按照所拥有房屋的建筑面积每平方米20元的标准交存首期维修资金，售房单位应当按照公有住房售房成本价20%的标准交存维修资金。

　　业主交存维修资金属业主所有《管理办法》强调，业主交存的维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。进行房屋预售的开发建设单位应在办理预售许可证后购房合同网上备案前，按照预测绘面积交存维修资金，同时代交开发项目涉及的业主应交维修资金。在办理房屋初始登记时，按照最终房屋面积测绘成果报告和多退少补的原则进行维修资金决算。进行现房销售的开发建设单位应在办理房屋初始登记时一次性交存维修资金，同时代交开发项目涉及的业主应交维修资金。

　　业主应在办理房屋入住手续前，向开发建设单位支付其应交维修资金部分。购买公有住房的业主应在办理房屋产权时，将首期维修资金存入公有住房维修资金专户。公有住房售房单位应在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房维修资金专户。

　　维修资金专户由市房地产行政主管部门负责设立。维修资金专户的开户银行须报市财政部门审批。维修资金交存应当使用由财政部门统一监制的维修资金专用票据。

　　维修资金设置不同的分账户维修资金实行专户存储。业主交存的维修资金以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设业主分户账;公有住房售房单位交存的维修资金以物业管理区域为单位设账，其中的50%按房屋户门号设业主分户账，另外50%按栋设分户账;开发建设单位交存的维修资金以物业管理区域为单位设账，按栋设分户账;电梯专项维修资金以物业管理区域为单位单独设账，按房屋户门号设业主分户账。

　　设立房屋专项统筹维修资金。将维修资金利息的增值部分和除公有住房外的房屋灭失后无法退返的维修资金作为房屋专项统筹维修资金，主要用于支付专业工程造价咨询机构工程审核费及应急维修费等，资金充足的情况下，也可用于补充业主分户账利息余额。业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会通过后，由业主委员会具体实施;未成立业主大会的，由所在地街道办事处组织业主按照现行维修资金交存标准及时续筹。区物业行政主管部门和所在地街道办事处负责做好维修资金续交的监督指导工作。

　　已开户的住宅小区如何申请维修资金划转使用?首先，应由维修资金申请开户单位制定年度维修计划。业主委员会组织召开业主大会(未成立业主委员会的，由所在地街道办事处明确的物业管理工作机构组织召开)，对年度维修计划进行讨论，所在地街道办事处应参加业主大会。年度维修计划经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过后，形成业主大会决议，经所在地街道办事处签章确认后，在物业管理区域内公示5日。年度维修计划公示无异议后，申请人持有关材料到所在地街道办事处进行审核。

　　据了解，成立业主委员会的住宅小区，业主委员会为申请人;未成立业主委员会或无物业服务企业管理的住宅小区(含零散楼栋和多产权住宅小区等)，所在地街道办事处明确的物业管理工作机构为申请人。申请人持经所在地街道办事处审核通过后的有关材料到辖区物业行政主管部门备案。备案后，申请人登录管理中心网站进行网上申报;管理中心审核通过后，申请人持有关材料到管理中心办理划转年度工程款的70%。

　　分摊比例对于人们普遍关心的维修资金的使用问题，《管理办法》规定，房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

　　★商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自房屋建筑面积的比例分摊;

　　★售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，使用维修资金的，由受益的业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊，其中业主承担的部分，由相关业主按照各自房屋建筑面积的比例分摊;

　　★售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关房屋，其中售后公有住房应分摊的费用，再按照相关规定进行分摊;

　　★已售出但业主未交存维修资金的商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由业主按照拥有房屋建筑面积比例分摊;

　　★尚未售出且未交存维修资金的商品房和公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由开发建设单位或者公有住房管理单位按照拥有房屋建筑面积比例分摊。房屋共用部位、共用设施设备保修期满后10年内的维修项目，应使用维修资金利息实施;

　　★保修期满后10年外的维修项目，维修资金账户利息余额不足的，可以按照每年不超过维修资金原始本金2%的比例提取使用。

　　发生危及房屋安全、严重影响居民生活等紧急情况，应当作为应急维修项目，立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造。应急维修项目一般包括：屋面、外墙大面积渗漏的;电梯出现故障，经专业技术机构判定需要维修的;楼体外立面局部有坍塌、脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;其他涉及公共安全或严重影响业主正常生活的。实施应急维修项目需要使用维修资金的，业主委员会应当把维修资金用于应急维修的有关情况告知业主(未成立业主委员会的，由物业服务企业告知)。