公积金为何贷不到最高额？原来问题在这里！

　　每年六七月份，各城市会调整住房公积金缴存上限，以及职工住房公积金缴存基数，一般缴存基数取决于其上一年的平均工资，调整缴存基数的直接影响就是每月入账到公积金账户上的额度，进而影响到以后的贷款额度。最近一位朋友准备申请公积金贷款买房，发现影响公积金贷款额度的因素不仅仅是每月的缴存额。账户余额也会影响贷款额度。

　　除此之外，还有很多因素影响公积金贷款。由于公积金政策差异比较明显，总的来说影响贷款额度的因素有贷款最高限额、账户余额、月缴存基数、月缴存额、建筑面积、以及首付比例。

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　　贷款最高限额

　　这个应该很好理解，每个城市都设立了贷款最高限额，夫妻和个人的也会有差异，比如深圳夫妻申请最高限额为90万，个人为50万。另外各城市会根据市场情况调整限额，今年整体信贷政策收紧，有城市降低了最高限额。

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　　账户余额

　　有的城市会把账户余额作为计算贷款额度的因素，比如深圳，贷款额度计算公式为贷款额度=公积金账户余额X14倍，各地计算公式有差异，具体要咨询当地公积金中心。

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　　缴存基数

　　有城市规定公积金贷款月供本息合计不能超过缴存基数的50%，比如深圳：房贷月供本息合计≤缴存基数X50%(按等额本息计算)。如果夫妻共同还贷，则房贷月供本息合计≤(主贷人缴存基数+次贷人缴存基数)X50%。

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　　月缴存额

　　有的城市以月收入、月缴存额作为贷款额度评估标准。

　　比如北京：最高可贷额度=(家庭月收入-北京市基本生活费标准)/申请贷款年限的每万元贷款月均还款额

　　其中，月收入=个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例

　　假如月缴存额为2000元，缴存比例12%，贷款20年，北京市基本生活费标准为1323元，每万元贷款月均还款额为56.72元。

　　月收入=2000/12%=16667元

　　最高贷款额度=(16667-1323)/56.72=270.52元，取最高限额120万，贷款最高额度为120万元

　　(缴存比例、每万元贷款月均还款额、北京市基本生活费标准数据来源于北京住房公积金管理中心

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　　建筑面积

　　有的城市会以建筑面积作为贷款额度评估标准，比如北京：

　　套型建筑面积≤90平方米的首套房，房贷最高限额120万

　　套型建筑面积>90平方米的住房，房贷最高限额80万

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　　首付比例

　　公积金贷款额度受房贷首付比例、房屋评估总价的影响，最高贷款额度≤房屋评估价-首付

　　比如一套200万的房子，首付20%，贷款额度≤200-40=160万，假设最高限额是100万，那么贷款最高额度不能超过限额，即最多只能贷100万。

　　这么看来，各地计算公积金贷款额度的公式不尽相同，影响额度的因素差异性也比较明显，购房人在使用公积金的时候要弄清楚当地的政策，免得影响贷款额度。