大连市二手房税费中介费下月起双方共担

二手房税费中介费下月起双方共担

过去买方急，现在卖方急，供求关系逆转催生交易新规

多年来，本市二手房交易约定俗成的规矩是：交易税费、中介费等全部由买方承担。今年，随着房产市场下行压力出现，买方“腰杆子”越来越硬。大连房地产经纪人协会顺势而为，出台新规：按国家规定该由卖方承担的税费必须由卖方出。这一政策将鼓励更多买家重回市场，令楼市向健康发展迈出关键一步。

为了控制房价，国家出台了一项项税收政策，但以前大连的卖房人却并不在乎。因为不论国家怎样提高房屋买卖的税收比例，即使是明令由卖方来承担的个人所得税、营业税等，也全由买房人交付。房价上行造就了强大的卖方规则，税费由买方承担成了不得不遵守的规矩。

今年5月16日，大连房地产经纪人协会理事会正式通过了《关于规范存量房过户税费及房地产中介服务收费承担方式的通知》(以下简称“通知”)。“通知”规定，在存量房交易过程中，过户有关税费由买卖双方按照国家规定各自承担;建议房地产中介服务收费，由买卖双方共同承担。大连房地产经纪人协会会长袁国钰说：“大连因此成为长江以北第一个规范这一交易行为的城市。 ”

目前，包括大连市内四区及外县市绝大多数房屋中介机构均参与“通知”内容的商议和修订，“通知”内容将从2014年6月1日起实行。记者获悉，本市的房屋中介四大家——好旺角、瑞家、安鑫、链家目前均已经开始按照“通知”内容进行执行。

《关于规范存量房过户税费及房地产中介服务收费承担方式的通知》

各房地产经纪机构：

随着城镇化步伐的加快，近期我市存量房交易市场已在不同的地域出现从一房难求的卖方市场转变为供大于求、买方持续观望、卖方急于售房的买方市场，一手房市场也是如此。为促进我市房地产经纪市场持续健康发展，更好地保护好房屋买卖双方当事人的合法权益，现对存量房过户税费承担方式规范如下：一、在存量房交易过程中，过户有关税费由买卖双方按照国家规定各自承担。二、建议房地产中介服务收费由买卖双方共同承担。三、卖方报盘时，房价中应该包含卖方承担的税费或注明房屋交易税费按国家规定执行。四、房地产经纪人员要向买卖双方讲清国家的有关政策，不得诱导买方替卖方承担税费。五、本通知从2014年 6月1日起实行。

大连市房地产经纪人协会

“在长江以南，没有一个城市的房屋过户税是 转嫁给买方的。但是长江以北，绝大多数城市的二手房交易都将税收转嫁给买方，这与北方二手房中介市场形成之初，很多中介机构大量采用现金收房的方式有关，可以说是‘胎里’带来的毛病。以往在市场好的时候，买方多掏这笔费用实属无奈，但现在，市场观望情绪浓厚，买方已经不愿意再继续这种局面。 ”

——大连房地产经纪人协会会长袁国钰

背景

本市在售二手房已超10万套

去年大连市内四区全年二手房过户量为29567套，但今年本市在售房源存量已超过10万套。这是昨天记者从本市一家房屋中介获得的消息。

大连市存量房交易市场十几年来一直是卖方市场，随着调控措施的不断加码，2014年大连市在售的存量房源已超过10万套，市场待售房源数量已经比2010年时增加了3倍。市场已经悄然由卖方市场转变为买方市场，曾经的一房难求变成了如今的持币观望。

好旺角房屋董事长高军向记者透露，以往大连市二手房的平均销售周期大概为2个多月，但是今年以来，已经成交的二手房的平均销售周期达到近7个月。

算账

买80万元房 首付能少交数万元

“一般来说，一套产权在5年之内、售价为100万元的房子，买方要替卖方缴纳的费用大约在8万多元。 ”袁国钰说。大连房地产经纪人协会副会长、好旺角房屋董事长高军告诉记者：“调整政策之后，购房者只简单支付契税和部分中介费就可以了，大大降低了购房成本。 ”

昨天记者采访好旺角房屋市场部人士，请她为读者算一笔账。以成交80万元的未满5年的二手房为例，以前购房者需要缴纳全部税费合计9万元，新规实行后，假设房价仍为80万元，卖房人将承担营业税及附加、个人所得税、一半交易费工本费，购房者节省税费支出53200元。

按照“通知”规定：卖房报盘时，房价中应包含卖方承担的税费或注明房屋交易税费按国家规定执行。假设还是这套80万元的未满5年的二手房，卖方将自己将要承担的税费支出53200元加于房价之中，房价达到85.3万元(略去零头)，即使这样，买方仍比原来少支出34790元现金(计算如下表)。

房屋中介人士称，通过以上两种报价、税费承担方式的对比，买方如果按“统一含税报价”的方式购买，现金支付将减少34790元，而每个月还贷仅多出277元。由此看来，统一含税报价可以大大减少买方的购房成本，使其选择的空间变得更大，相当于客户之前只有80万的购买能力，而现在可以选择85万 -97万的房子;对于卖方而言，潜在客户也会增多，将更有利于成交。

项目

首付房款营业税及附加(国家规定卖方承担)个税(国家规定卖方承担)契税贷款服务费中介费交易费、产权证工本费(新政策规定买卖双方均承担)买方支付现金合计月还款额74.85元/万×月

费用比例

成交额×30%成交额×5.6%成交额×1%成交额×1%贷款额×1.5%成交额×2.5%按800元估算

(一)买方承担全部税费成交额为80万

80万×30%=24万80万×5.6%=44800元80万×1%=8000元80万×1%=8000元56万×1.5%=8400元80万×2.5%=20000元800元(估算)330000元4191.6元

(二)统一含税报价成交额80万+业主税费=85.3万

85.3万×30%≈25.6万85.3万×1%=8530元59.7万×1.5%=8955元85.3万×2.5%=21325元400元(估算)295210元4469元

业内说法

“这是2004年以来最不好的一年”

从2004年开始就从事房屋中介的一位老业务员告诉记者，这是他入职以来市场最不好的一年。“不好到什么程度? ”这位业务员告诉记者，去年5月，他所在的店佣金收入是20万元，今年5月份，佣金收入仅1万元，“差距很大! ”

这位不愿透露姓名的业务员称，“从2004年到2014年，虽然中间也是有过波折，有时候大家都喊‘楼市不好了’，但是那时并不是真的不好，只有今年是真的不好。从2013年的下半年开始，市场渐渐走低，今年春节以后相当明显。客户很少，很少有来看房子的。昨天我给一位客户打电话，推荐给他一处优质房源，但这位客户说：‘房价都要降了还买什么买，来年不是要赔? ’”

房价真的降了 幅度还不小

本周记者从一位房屋中介管理人士那里获得消息，目前成交的二手房房源与去年同期相比价格有所下降。“100万以下的房子价格下降约有4%，100万以上的房子价格下降约有5.38%。 ”

另一家中介一位资深人士告诉记者，房价现在下降了10%-20%。该中介同时代理十余家新楼盘销售，“商品房每平方米降价 1000元-2000元是普遍的，而且部分楼盘还推出价格很低的特价房。只要价格下降，刚需总是有的。 ”对于手里的二手房源，该人士称，2012年卖2万元一平方米的房源，现在价格大约是1.6万元/平方米;2012年卖1万元/平方米的房源，现在价格大约是7000元/平方米-8000元/平方米。“现在卖二手房的房主只有两类人，一类是急着变现的，另一类是担心房产税的，所以他们都是价格差不多就卖。有的为了急于出手，特地报出低于市场价的价格，这也导致二手房的价格下滑得很厉害。 ”

一位从业时间长达12年的房产中介管理人员给记者举出例子，靠近东港一楼盘101平方米户型，去年、前年的成交价是170万元，今年报价158万元仍无人问津。三八广场商圈某使用权房，33平方米报价39万元，去年、前年这样的房子一挂出来当天就会有一两拨看房人，但今年却长时间无人看房。

袁国钰称，中国人的买涨不买跌的心理及羊群效应让今年的市场出现滞涨。“整体看房价有向下的调整，个别房源的降价幅度是很大的，这得看卖方是否急于出手。如果看整体房源，目前来看国内除了个别城市价格调整较大外，多数城市房价调整不到1%。 ”

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